Помощь в ипотеке, бесплатные консультации.

 

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.

 

Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки. Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья. Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д. Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной программы. Тем не менее, любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

 

Условия ипотеки

Условия ипотеки, как и любого другого кредита, характеризуются прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита. Не менее важным условием ипотеки является порядок расчета платежей - от этого будет зависеть конечная сумма, которую заемщик отдаст ипотечному банку за свое новое жилье.

При ипотеке валюта кредита может быть как национальной, так и иностранной. Какой из них отдать предпочтение, каждый заемщик решает для себя сам.

Увеличить сумму ипотечного кредита, которую готов выдать банк, можно за счет привлечения созаемщиков.

Получение ипотечного кредита связано с дополнительными расходами. Величина этих расходов может достигать 10% первоначального взноса. Таким образом, сумма накоплений заемщика не может целиком стать первоначальным взносом, а должна быть уменьшена на величину дополнительных расходов во избежание неприятных сюрпризов.

Банк, работающий с ипотекой, может потребовать от заемщика подтверждения доходов при этом перечень доходов, принимаемых во внимание, и форма их подтверждения у каждого банка свои. Некоторые ипотечные банки требуют наличия определенного трудового стажа и поручителей. Кроме того, банки-кредиторы выдвигают особые требования к ипотечному жилью, которое предполагается приобрести на кредитные средства.

Отсутствие регистрации в месте, где предполагается получить ипотечный кредит и приобрести жилье, может повлиять на возможность получения ипотеки, так же как и гражданство, если оно не российское.

Право собственности на ипотечное жилье переходит к заемщику ипотечного кредита в момент оформления сделки купли-продажи недвижимости, но существует ряд ограничений на это право, связанных с ипотекой жилья.

Особые условия кредитования существуют для молодежной ипотеки.

Интересы детей в процессе купли-продажи жилья накладывают некоторые ограничения и создают особые условия ипотечного кредитования. Ипотека и ребенок – отдельный вопрос для изучения.

Если ипотека – не первый кредит, то положительная кредитная история заемщика может быть дополнительным преимуществом при получении ипотеки. Но если предыдущие кредиты еще не погашены, то это, конечно, уменьшает потенциально возможную сумму ипотечного кредита.

Оценить степень важности того или иного условия ипотеки помогут соответствующие разделы сайта.

Сумма ипотечного кредита

Первоначально сумма ипотечного кредита определяется банком как процент от стоимости приобретаемого жилья. Максимальная сумма ипотечного кредита может достигать 100% этой стоимости. Наиболее распространенный размер ипотечного кредита – 70-80%. Некоторые ипотечные банки устанавливают минимальную сумму ипотечного кредита - не менее 10-30% стоимости приобретаемого жилья.

Фактическая сумма ипотечного кредита, которую получит заемщик, зависит от нескольких факторов: размера первоначального взноса, доходов заемщика, его возраста, оценочной стоимости приобретаемого жилья.

Сумма ипотечного кредита и первоначальный взнос

Например, заемщик имеет 400 000 руб. в качестве первоначального взноса, и готов выплачивать ежемесячно не более 12 000 руб. в счет погашения ипотечного кредита со ставкой 11% годовых. На какую сумму ипотечного кредита он может рассчитывать?

Срок кредитования, годы	Сумма кредита, руб.	Проценты, руб.	Стоимость жилья, руб.	Ежемесячный платеж, руб.
1	136000	8239	536000	12019,91
2	257000	30477	657000	11978,21
3	367000	65544	767000	12015,11
4	464000	111631	864000	11992,32
5	552000	168109	952000	12001,82
6	630000	233386	1030000	11991,47
7	701000	307238	1101000	12002,83
8	764000	388119	1164000	12001,24
9	820000	475267	1220000	11993,21
10	871000	568764	1271000	11998,03

Таблицу можно продолжить и на большее количество лет (при помощи ипотечного калькулятора), если заемщик не достигнет пенсионного возраста, так как большинство банков ограничивают срок ипотечного кредита моментом выхода заемщика на пенсию.

Сумма ипотечного кредита и доходы заемщика

Процент дохода заемщика, который допустимо направить на погашение ипотечного кредита, у разных банков различен. Как правило, на погашение кредита может быть направлено не более 35%, но при условии высоких доходов заемщика этот показатель может достигать 60% и более, при этом следует иметь ввиду, что в расчет принимаются только стабильные, регулярные доходы, подтвержденные какими-либо документами.

Супруги по умолчанию являются созаемщиками или поручителями друг друга по ипотечному кредиту, и при определении суммы ипотечного кредита банк может рассматривать совокупный доход семьи. Правда, если в семье есть иждивенцы, то из совокупного дохода семьи будет вычтен прожиточный минимум на каждого из них. Некоторые ипотечные банки позволяют для увеличения суммы ипотечного кредита привлекать в качестве созаемщиков не только супругов и ближайших родственников, но и любые третьи лица.

Сумма ипотечного кредита и оценочная стоимость жилья

Сумма ипотечного кредита вычисляется как процент от оценочной стоимости жилья, определяемой профессиональным оценщиком. Если рыночная стоимость квартиры (цена, запрашиваемая продавцом) превышает оценочную, то сумма полученного заемщиком ипотечного кредита может оказаться существенно ниже ожидаемой. Например, заемщик подобрал себе квартиру, за которую продавец просит 4900000 руб. Банк по своей ипотечной программе выдает в кредит не более 90% стоимости квартиры. Заемщик, имея 490000 руб. первоначального взноса, рассчитывает получить ипотечный кредит на сумму 4410000 руб., что как раз и составляет 90% от 4900000 руб. Но оценщик оценивает выбранную заемщиком квартиру в 4410000 руб. Соответственно, cумма ипотечного кредита, которую может выдать банк составит только 4410000*90%=3969000 руб. В этом случае заемщику придется либо изыскивать средства для покрытия возникшей разницы, либо подбирать другую квартиру.

В разделе Ипотечные программы можно выбрать программы ипотеки, предлагающие максимальную сумму кредита по заданным условиям.

В разделе "Заявка на кредит" можно сообщить свои требования по кредиту и получить предложения от ипотечных брокеров и банков.

 

Ипотека: срок кредита

Срок кредита при ипотеке может составлять от 3 до 50 лет. Наиболее популярные сроки ипотеки – 10, 15 и 20 лет. Как правило, ипотечный кредит выдается на срок до наступления пенсионного возраста заемщика (на сегодня это 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин). Но существуют программы ипотеки, которые продлевают срок кредитования на пенсионный период, максимально до 75 лет заемщика на момент погашения ипотечного кредита.

Для заемщика срок ипотеки определяется размером кредита и возможностью его погашения. Естественно, что чем меньше срок ипотеки, тем меньше величина переплаты за приобретаемое жилье. При выборе размера и срока ипотечного кредита заемщик исходит из своих потребностей в жилье и стоимости этого жилья. Но следует учитывать, что в какой-то момент темп прироста переплаты за жилье превысит темп прироста размера ипотечного кредита и заем станет низкоэффективным.

Пример для заемщика, имеющего первоначальный взнос в сумме 400000 руб., готового выплачивать ежемесячно не более 12000 руб. в счет погашения ипотеки по ставке 11% годовых:

Срок кредита, годы	Стоимость жилья, руб.	Сумма кредита, руб.	Переплата за жилье, руб.	Прирост кредита, руб.	Прирост переплаты, руб.
1	536000	136000	8239	136000	8239
2	657000	257000	30477	121000	22238
3	767000	367000	65544	110000	35067
4	864000	464000	111631	97000	46087
5	952000	552000	168109	88000	56478
6	1030000	630000	233386	78000	65277
7	1101000	701000	307238	71000	73852
8	1164000	764000	388119	63000	80881
9	1220000	820000	475267	56000	87148
10	1271000	871000	568764	51000	93497

Из таблицы видно, что если ипотечный заем будет взят на срок 6 лет или менее, то выигрыш в сумме кредита (его прирост) будет больше потери на переплате. Если же оформить ипотеку на больший срок, то несущественный прирост в сумме полученного кредита будет оборачиваться весьма существенной переплатой по нему.

Для определения эффективного срока ипотеки по различным условиям удобно пользоваться ипотечным калькулятором.

В разделе Ипотечные программы можно подобрать программы ипотеки, предлагающие максимальный срок кредита по заданным условиям.

В разделе "Заявка на кредит" можно сообщить свои требования по сумме кредита и получить предложения от ипотечных банков и брокеров.

Ипотека: валюта кредита

В Росси кредит с ипотекой можно взять в рублях, долларах США, евро, швейцарских франках и даже в японских иенах. По статистике большинство ипотечных кредитов берется в рублях.

Если доход заемщика привязан к какой-либо иностранной валюте, то однозначно выгоднее оформлять ипотеку именно в этой валюте. Во-первых, в большинстве ипотечных банков ставки по ипотеке в иносранной валюте ниже, чем в рублях. А во-вторых, в условиях снижения курса выбранной валюты относительно рубля, заемщик с доходами в этой валюте будет получать меньше (в пересчете на рубли), но и ипотечный кредит станет дешевле (так же в пересчете на рубли).

Если заемщик получает доход в рублях, то при оформлении ипотеки в национальной валюте он получает стабильность, а при кредитовании в иностранной валюте – возможность уменьшить стоимость ипотеки за счет разницы валютных курсов. В последнем случае следует сравнить преимущества валютной ипотеки и предстоящие издержки на конвертацию для ежемесячного платежа по ипотечному кредиту, что особенно актуально для кредитов в "экзотических" для России валютах - швейцарских франках и японских иенах.

Ипотека – это, как правило, долгосрочное предприятие. Угадать поведение той или иной валюты на такой период времени практически невозможно. Поэтому попытка сыграть на разнице курсов валюты, в которой оформлена ипотека, и валюты, в которой заемщик получает доход, очень рискованна.

В разделе Ипотечные программы можно отобрать программы ипотеки по критерию «Валюта кредита» или можно попробовать подать заявку на кредит с указанием необходимой валюты и рассмотреть предложения, которые сделают ипотечные банки и брокеры.

Ипотека: первоначальный взнос

Первоначальный взнос при ипотеке

Первоначальный взнос при ипотеке – это часть стоимости жилья, которую заемщик должен иметь в наличии, чтобы получить ипотечный кредит. В зависимости от программы ипотеки, первоначальный взнос может составлять от 0% до 90% стоимости приобретаемого жилья. Источником первого взноса при ипотеке могут быть накопления, продажа имеющегося жилья, кредит с другим целевым назначением (например, потребительский).

Если первый взнос составляет 70% и более от стоимости жилья, которое предполагается приобрести, то вместо ипотеки можно воспользоваться другим видом кредитования, например потребительским. В этом

случае экономится большая часть дополнительных расходов, связанных с ипотекой и процедура оформления займа значительно упрощается.

Но, как правило, к ипотеке обращаются граждане, которые имеют значительно меньшие суммы первоначальных взносов. В разделе Ипотечные программы можно подобрать программу ипотеки с минимальным первоначальным взносом. При этом надо иметь ввиду, что ипотечный банк выдает кредит, исходя из оценочной стоимости жилья (определяемой профессиональным оценщиком). Если цена, запрашиваемая продавцом, превышает оценочную, то минимальным первоначальным взносом на покупку жилья не обойтись, так как этот первоначальный взнос в сумме с ипотечным кредитом составят только оценочную, а не рыночную стоимость квартиры.

Ипотека без первоначального взноса

Ипотека без первоначального взноса несет в себе большие риски как для заемщика так и для банка.

В 2008 году ипотечные программы, предлагающие ипотеку без первоначального взноса, были широко распространены в Москве и других крупных городах России, где рост цен на недвижимость превышал возможные темпы накопления первого взноса. Но финансовый кризис вынудил банки свернуть программы ипотеки без взноса, не смотря на то, что они отличались более высоким процентом по кредиту.

Риски заемщика при ипотеке без взноса очень серьезны. В случае, если заемщик не сможет платить по кредиту, все деньги, которые были им выплачены банку, пропадут, так как в первые годы кредитования основная часть платежей идет на уплату процентов (так работает аннуитетная схема расчетов по кредиту). И можно еще остаться должным банку, если стоимость ипотечной квартиры снизится к моменту дефолта, и она будет продана по цене ниже, чем была приобретена.

Такой вариант как «сейчас плачу за аренду квартиры, а, взяв ипотеку, буду направлять эти деньги на погашение кредита» имеет право на жизнь. Но следует помнить, что, во-первых, платежи по ипотеке могут существенно превышать арендную плату. А во-вторых, все равно потребуются некоторые накопления на тот период, когда расходы по кредиту уже будут, а от аренды жилья еще невозможно будет отказаться по каким-то причинам (пока ипотечная квартира будет оформляться в собственность, в ней делаться ремонт и т.п.).

Тем не менее, государство старается стимулировать ипотечное кредитование в нашей стране и пытается внедрить ипотеку с первоначальным взносом 10%. Такая программа разрабатывается АИЖК и в скором времени должна появиться на рынке. Правда, она предусматривает дополнительный вид страхования (финансовые риски в случае дефолта заемщика), что обязательно отразится на итоговой ставке по ипотечному кредиту, сделав ее выше.

Как правило, отсутствие первоначального взноса говорит о недостаточном уровне доходов заемщика или низкой организованности его финансовых дел. Чтобы проверить свою состоятельность в роли ипотечного заемщика, можно попробовать копить деньги в течение одного-двух лет в режиме «как бы ипотеки», т.е. открыть пополняемый банковский вклад и ежемесячно делать на него взнос в сумме, равной предполагаемому в будущем размеру ипотечного платежа. Если все получается гладко, то тогда можно брать ипотеку без взноса или с низким первоначальным взносом, который как раз и накопится на вкладе.

Ипотечный кредит без первоначального взноса может быть получен и другим способом. Можно взять потребительский кредит и использовать его в качестве первоначального взноса для оформления ипотеки на

выгодных условиях. Ставки по потребительскому кредиту выше, чем по ипотеке, но он будет погашен в течение 2-3 лет, тогда как ипотека оформляется на десятки лет и чем ниже ставка по ипотеке, тем выгоднее эта операция вцелом. Необходим только достаточный уровень дохода, чтобы совокупной суммы кредитов хватило на покупку жилья, и чтобы обслуживание нескольких займов не стало чрезмерным бременем.

Ипотечные ставки. Проценты ипотеки

Ставка ипотеки – ключевой фактор при выборе ипотечной программы. Сегодня ипотечные ставки находятся в диапазоне 7-12% по валютным кредитам и 9-16% по кредитам в рублях. Это самый низкий уровень ставок за всю историю российской ипотеки. Но, тем не менее, он все еще достаточно высок, чтобы приводить к существенным переплатам за приобретаемое жилье. За срок кредитования в 15-20 лет заемщик ипотечного кредита может выплатить двойную-тройную цену жилья и даже более. Позитивный момент: снижение ипотечных ставок продолжается.

Обычно банки утверждают процент ипотеки в индивидуальном порядке по каждому выдаваемому кредиту, так как он зависит от:

• объекта кредитования – предполагается приобрести квартиру или дом. Во втором случае ставка ипотеки может быть выше.
• рынка недвижимости – первичный или вторичный. По строящемуся жилью проценты ипотеки выше из-за риска, что строительство не будет закончено. Существуют ипотечные программы, предусматривающие повышенную ипотечную ставку на период строительства и снижение процентов ипотеки после сдачи дома.
• формы подтверждения доходов. Если доход не может быть подтвержден официально (справкой по форме 2-НДФЛ), то ставка ипотеки может быть повышена на 1-2%.
• срока кредитования. Некоторые банки применяют схему: чем длиннее срок ипотечного кредита, тем выше ипотечная ставка.
• первоначального взноса. Если первоначальный взнос составляет значительную часть стоимости приобретаемого жилья, то проценты ипотеки могут быть снижены.

Типы ипотечных ставок

Наиболее распространенными являются фиксированные ипотечные ставки. Они не меняются в течение всего срока ипотечного кредитования.

Кроме фиксированных ипотечных ставок существуют плавающие ставки. Они привязываются к усредненному значению процентной ставки межбанковского рынка. Ипотека в иностранной валюте привязывается к Лондонской межбанковской бирже и проценты ипотеки по таким кредитам обозначаются как 6%+LIBOR, 7%+LIBOR и т.п. Заемщик, взявший кредит с плавающей ставкой, привязанной к LIBOR, каждый год узнает в своем банке новое значение процентов ипотеки, которые ему предстоит оплачивать в течение года. Если речь идет об ипотеке в рублях, то ипотечная ставка привязывается к Московскому рынку межбанковских кредитов, обозначается как MosPrime3M+5% или MosPrime6M+5% и пересматривается каждые 3 или 6 месяцев соответственно.

Существует еще несколько видов плавающих ставок ипотеки - привязанных к MIBOR (Московский аналог LIBOR), к ставке рефинансирования ЦБ, к TIBOR (Токийской межбанковской бирже) - но они не получили

широкого распространения. Плавающие ипотечные ставки как правило выглядят более привлекательно, чем предлагаемые банками фиксированные проценты ипотеки. Но следует иметь ввиду, что рыночные кредитные ставки (LIBOR, MosPrime и пр.) подвержены колебаниям и прогнозировать их значение на длительный срок весьма затруднительно.

Делая выбор в пользу низкой ставки ипотеки, указанной в программе, необходимо рассчитать реальные проценты ипотеки, которые придется уплатить. Для этого следует учесть дополнительные расходы, которые сопутствуют оформлению ипотеки и дальнейшему обслуживанию ипотечного кредита. Встречаются программы, в которых низкие ипотечные ставки сочетаются с далеко не самыми низкими фактически уплаченными процентами ипотеки.

В разделе сайта «Ипотечные программы» можно подобрать программы ипотеки с минимальной процентной ставкой.

В разделе "Заявка на кредит" можно сообщить, какой Вам нужен кредит. Если у банков и ипотечных брокеров есть предложения, отвечающие Вашим требованиям, они свяжутся с Вами. Подача заявки бесплатна.

Перекредитование

В условиях постепенного снижения ставок ипотеки, не стоит забывать о возможности перекредитования. Для погашения дорогого кредита с высокой ставкой, взятого ранее, можно взять новый кредит с более низкой ставкой ипотеки. При этом в действующем договоре ипотеки должна быть предусмотрена возможность досрочного погашения кредита. И наконец, оценивая выгоду от операции перекредитования, следует учитывать расходы, сопутствующие получению нового кредита.

Ипотека: расчет платежа

При ипотеке расчет платежей может проводится по аннуитетной либо дифференцированной схеме. Аннуитет – это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита.

Аннуитетные платежи

Аннуитентные платежи в России получили наибольшее распространение. Они удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитентных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме.

Формула аннуитетных платежей

X = (S*p) / (1-(1+p)^(1-m))

X - размер аннуитетного платежа; S - сумма кредита; p - 1/12 годовой процентной ставки, выраженная в сотых долях; ^ - означает в степени; m - срок кредита, в месяцах.

Формула аннуитета достаточно сложна. Поэтому для определения суммы аннуитета по конкретным условиям лучше воспользоваться ипотечным калькулятором.

Дифференцированные платежи

Дифференцированные платежи ложатся достаточно тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются и у заемщика появляются свободные денежные средства.

Для заемщика, согласного выплачивать в счет погашения кредита ежемесячно порядка 12000 руб., ниже представлено два варианта расчета платежей по ипотеке - аннуитетные платежи и дифференцированные платежи. Для краткости расчетов срок ипотечного кредита принят равным одному году. В течение этого периода заемщик может выплатить сумму около 144000 руб., из которых ипотечные проценты составят порядка 8300 руб., а сумма кредита около 135700 руб. Ставка по ипотеке принята в размере 11% годовых.

Из приведенных таблиц видно, что в случае дифференцированных платежей, в первые 6 месяцев платежи по кредиту превышают обозначенный заемщиком порог в 12000 руб., но затем они начинают стремительно сокращаться. В случае аннуитетных платежей заемщик будет все 12 месяцев выплачивать одну и ту же сумму – 11993.39 руб. В итоге, к концу года ипотечный кредит и в том и в другом случае будет погашен (сумма кредита на конец равна нулю). Но в первом варианте итоговая сумма платежей составит 143785.46 руб., а во втором варианте – 143920.68 руб. Разница в 135.22 руб. кажется несущественной. Но если взять реальный размер ипотечного кредита и реальный срок кредитования при ипотеке, то эта разница может обернуться заемщику в сотни тысяч рублей. Чтобы убедиться в этом, можно воспользоваться ипотечным калькулятором, который рассчитывает как дифференцированные так и аннуитетные платежи.

Расчет дифференцированных платежей

Месяцы	Сумма кредита на нач.	Процент	Оплата кредита	Итого платеж	Сумма кредита на конец
1	135 700.00	1 243.92	11 308.33	12 552.25	124 391.67
2	124 391.67	1 140.26	11 308.33	12 448.59	113 083.34
3	113 083.34	1 036.60	11 308.33	12 344.93	101 775.01
4	101 775.01	932.94	11 308.33	12 241.27	90 466.68
5	90 466.68	829.28	11 308.33	12 137.61	79 158.35
6	79 158.35	725.62	11 308.33	12 033.95	67 850.02
7	67 850.02	621.96	11 308.33	11 930.29	56 541.69
8	56 541.69	518.30	11 308.33	11 826.63	45 233.36
9	45 233.36	414.64	11 308.33	11 722.97	33 925.03
10	33 925.03	310.98	11 308.33	11 619.31	22 616.70
11	22 616.70	207.32	11 308.33	11 515.65	11 308.33
12	11 308.33	103.66	11 308.33	11 411.99	0.00
ИТОГО		8 085.46		143 785.46

 

Расчет аннуитетных платежей

Месяцы	Сумма кредита на нач.	Процент	Кредит+ процент	Аннуитет	Сумма кредита на конец
1	135 700.00	1 243.92	136 943.92	11 993.39	124 950.53
2	124 950.53	1 145.38	126 095.91	11 993.39	114 102.52
3	114 102.52	1 045.94	115 148.46	11 993.39	103 155.07
4	103 155.07	945.59	104 100.65	11 993.39	92 107.26
5	92 107.26	844.32	92 951.58	11 993.39	80 958.19
6	80 958.19	742.12	81 700.31	11 993.39	69 706.92
7	69 706.92	638.98	70 345.90	11 993.39	58 352.51
8	58 352.51	534.90	58 887.41	11 993.39	46 894.02
9	46 894.02	429.86	47 323.88	11 993.39	35 330.49
10	35 330.49	323.86	35 654.35	11 993.39	23 660.96
11	23 660.96	216.89	23 877.85	11 993.39	11 884.45
12	11 884.45	108.94	11 993.39	11 993.39	0.00
ИТОГО		8 220.69		143 920.68

Ипотечное жилищное кредитование: дополнительные расходы

Ипотечное жилищное кредитование, помимо процентов по кредиту, сопровождается рядом дополнительных расходов, которые, к сожалению, неизбежны. Часть этих расходов является разовыми затратами, а часть выплачивается в течение всего срока кредитования. Сумма дополнительных расходов при ипотеке составляет от 1,5-2% до 7-8% суммы ипотечного кредита. Набор дополнительных расходов и их величина зависит от банка, предоставляющего ипотечный кредит.

Единоразово ипотечный заемщик может оплачивать: рассмотрение кредитной заявки, оценку стоимости жилья, проверку объекта ипотеки, открытие ссудного счета, банковский сбор за выдачу кредита, нотариальное заверение договора ипотеки, сбор за обналичивание кредитных средств, аренду банковской ячейки, услуги риэлтора и ипотечного брокера.

Рассмотрение банком кредитной заявки

Ипотечное жилищное кредитование начинается с рассмотрения банком кредитной заявки заемщика, т.е. предварительной оценки его кредитоспособности. Некоторые банки берут за эту услугу деньги порядка 1000 – 3000 рублей, не зависимо от того, каким будет решение - положительным (выдавать ипотечный кредит) или отрицательным (не выдавать).

Оценка ипотечного жилья

Оценка жилья, которое предполагается приобрести с помощью ипотеки, проводится в обязательном порядке. Это связано с тем, что размер кредита банк определяет исходя из оценочной стоимости жилья, подтвержденной сертификатом. Оценщика назначает банк. Как правило, каждый банк имеет одного-двух партнеров-оценщиков, услуги которых и приходится оплачивать заемщику в размере 3000 - 10000 рублей.

Проверка объекта ипотеки

Иногда (чаще в случае, когда средства ипотечного кредита используются для приобретения недвижимости в строящемся доме) банк взимает отдельную плату за проверку объекта ипотеки - строящейся квартиры. Этот сбор взимается либо в процентах от суммы ипотечного кредита, либо фиксированным платежом, и составляет порядка 4500-15000 рублей.

Банковские сборы при ипотечном жилищном кредитовании

Некоторые ипотечные банки взимают плату с заемщика за открытие ссудного счета (1-2% от суммы кредита), а так же сбор за выдачу кредита (порядка 0,5-1,5%). Не так давно вышло постановление Верховного Суда о незаконности таких сборов, но не все ипотечные банки успели перестроить свою работу в соответствии с этим постановлением.

Нотариальное заверение договора ипотечного кредитования

Согласно законодательству об ипотеке, это действие не является обязательным, но некоторые ипотечные банки предпочитают использовать нотариат.

Обналичивание кредитных средств

За то, чтобы получить сумму ипотечного кредита наличными, заемщику иногда так же приходится платить (от 0,5% до 3% от суммы кредита). А когда деньги обналичены, они, как правило, закладываются в сейфовую ячейку банка, за аренду которой тоже следует заплатить от 300 до 1500 рублей.

Риэлтор и ипотечный брокер

Услуги риэлтора в среднем составляют 5-7% стоимости квартиры, услуги ипотечного брокера еще 2-3%. Пользоваться ли этими услугами, или проходить все этапы ипотечного кредитования и покупать квартиру самостоятельно, каждый решает сам.

При ипотечном жилищном кредитовании заемщик обязан не только погашать сам кредит, но еще регулярно нести дополнительные расходы по его обслуживанию, а именно: ежегодное страхование приобретенного жилья, ведение ссудного счета, оплата банковских переводов.

Страхование ипотечного жилья

Ипотечное страхование жилья и некоторых других рисков является обязательным условием ипотечного жилищного кредитования. Размер страхового взноса определяется как некоторый процент от суммы кредита и уменьшается вместе с уменьшением остатка задолженности заемщика перед банком-кредитором.

Банковские операции

Некоторые ипотечные банки ежемесячно или ежегодно взимают с заемщика плату за ведение его ссудного счета в пределах 1% годовых от остатка задолженности. А если погашение кредита осуществляется посредством банковского перевода со счета одного банка на счет ипотечного банка-кредитора, то каждый перевод так же следует оплачивать по тарифам банка.

Таким образом, до начала процедуры ипотечного кредитования, имеет смысл оценить величину предстоящих дополнительных расходов. Во-первых, величина этих расходов может повлиять на конечный выбор ипотечного банка, а во-вторых, надо изыскать источник покрытия этих расходов.

В разделе Ипотечные программы можно оценить величину дополнительных расходов по разным банкам и программам ипотечного жилищного кредитования или можно попробовать подать заявку на кредит с указанием необходимых параметров и рассмотреть предложения, которые сделают ипотечные банки и брокеры

Ипотечный кредит: справка о доходах

Для получения ипотечного кредита необходимы справки о доходах. От того, какие документы сможет предоставить в банк получатель ипотечного кредита, зависит итоговый размер кредита. Перечень доходов, которые учитываются при расчете кредита, и форма их подтверждения отличаются по банкам.

Самый простой вариант, когда получатель кредита работает на одном месте работы, не имеет дополнительных доходов и всю зарплату получает официально. В этом случае для получения ипотечного кредита достаточно справки о доходах с места работы (форма 2-НДФЛ) за последние 6-12 месяцев (как запросит кредитор).

Если зарплату заемщик получает неофициально (всю или частично), то следует выбирать банк, готовый выдать ипотечный кредит с учетом справки о доходах в свободной форме. Такая справка о доходах должна быть выдана по месту работы и заверена руководителем и главным бухгалтером предприятия. В этом случае может потребоваться дополнительная информация о характере работы и должностных обязанностях получателя кредита, данные о деятельности компании, в которой он работает и т.п.

Если работодатель отказывается выдать заемщику указанную справку, то можно получить ипотеку без справки о доходах в банке, который согласен рассмотреть устное подтверждение работодателем размера зарплаты заемщика. Правда, ставка по кредиту в этом случае будет выше на 1,5-2%.

В разделе Ипотечные программы можно подобрать ипотечный кредит по признаку "способ подтверждения доходов", а в разделе "Заявка на кредит" можно сообщить свой способ подтверждения дохода, требования по кредиту и получить предложения от ипотечных брокеров и банков.

Если заемщик кроме основного места работы имеет дополнительное, то следует иметь ввиду, что не все банки принимают в расчет этот дополнительный заработок, считая, что он не может быть достаточно стабильным. Если банк согласен учесть зарплату по неосновному месту работы, то заемщику необходимо предоставить трудовой контракт и справку о доходах с места дополнительной работы. Если заемщик подавал в налоговую инспекцию декларацию о доходах, то потребуется ее копия с отметкой инспекции.

Кроме заработной платы, ипотечный банк может принять во внимание такие доходы как получаемая арендная плата, дивиденды, проценты. Естественно, эти поступления должны быть регулярными, а не разовыми, и необходимы документы, подтверждающие их фактическое получение за период, запрашиваемый кредитором. Косвенным подтверждением стабильных высоких доходов заемщика может быть наличие у него значительных активов в виде квартиры, дачи, машины, земельных участков, банковских счетов, ценных бумаг и пр. И наконец, кроме доходов самого заемщика, банк может рассмотреть зарплату супруга или поручителей. В этом случае потребуется справка о доходах от каждого созаемщика и поручителя.

Для получения ипотечного кредита индивидуальный предприниматель без образования юридического лица (ИПБОЮЛ) должен представить декларации о доходах за запрашиваемый банком период. На декларациях должна быть отметка налоговой инспекции. Если предприниматель осуществляет уплату налога на вмененный доход, то ему необходимо предоставить в банк свидетельство об уплате этого налога за период, указанный банком.

Частные нотариусы и адвокаты подтверждают свою зарплату справкой о доходах по форме 3-НДФЛ за предыдущий год, а за год текущий можно предоставить справку о доходах, заверенную собственной печатью. Необходимы так же документы, косвенно подтверждающие указанный в справке уровень финансовых поступлений.

Трудовой стаж при ипотеке

От трудового стажа заемщика зависит решение ипотечного банка о том, выдавать кредит или нет, и о размере кредита. Чтобы произвести положительное впечатление на банк, заемщик должен проработать на последнем месте работы хотя бы в течение полугода. Со стороны ипотечного банка могут быть вопросы о характере выполняемой работы и должностных обязанностях заемщика, а так же о деятельности компании, работником которой он является.

Некоторые записи в трудовой книжке могут потребовать отдельных комментариев. Это пропуски в стаже, оформление в "фирмах-однодневках", записи, не соответствующие действительности (фактически работал в одной должности, а оформлен был в другой). Заемщику следует быть готовым к такого рода вопросам.

Иногда причиной отказа в ипотечном кредите может быть несоответствие образования и квалификации заемщика должности, которую он занимает. Ипотечный банк отказывает в кредите, считая, что в случае увольнения с этой работы, заемщик не сможет занять аналогичную должность в другой компании и сохранить уровень дохода, необходимый для погашения кредита. В этом случае заемщику следует серьезно подготовить сведения о своих должностных обязанностях и представить как можно больше документов, подтверждающих образование и квалификацию, а так же неформальные подтверждения необходимых для должности навыков (характеристики, грамоты и т.п.)

Если заемщик является безработным (даже если формально, а не фактически), то он не сможет получить ипотечный кредит.

В ипотечных программах,  указаны требования по наличию общего трудового стажа и стажа на последнем месте работы, что очень удобно для заемщиков, имеющих ограничения по этому вопросу. Так же можно подать заявку на кредит, указав свою должность и стаж работы на последнем месте. По заявке выйдут на связь ипотечные брокеры и банки, у которых есть предложения, соответствующие заявленным требованиям.

Гражданство и ипотечный кредит

Наличие у заемщика ипотечного кредита российского гражданства не обязательно для оформления ипотеки. Многие ипотечные банки предоставляют кредит без требования российского гражданства. Могут быть только особенности в технике подтверждения доходов заемщика-иностранца, если он работает за рубежом.

Если же иностранный гражданин имеет временную регистрацию на территории РФ и разрешение на трудовую деятельность, то он может оформить ипотечный кредит в том же порядке, что и российские граждане.

В ипотечных программах,  указаны требования по наличию у заемщика ипотечного кредита российского гражданства

 

Прописка при ипотеке

К вопросу регистрации (прописки ) заемщика в месте, где предполагается приобрести жилье, ипотечные банки относятся по-разному. Некоторые считают это обязательным условием для получения кредита, но есть и такие банки, которые не требуют обязательной прописки заемщика в месте получения кредита. То же самое относится и к вопросу временной регистрации на территории того субъекта, где находится жилье, приобретаемое под ипотеку.

Что касается прописки заемщика в квартире, приобретенной по ипотечной программе, то на правах собственности, он может беспрепятственно в ней зарегистрироваться. Правда, на регистрацию родственников и прочих граждан иногда требуется разрешение кредитора.

 

Ипотечное жилье: требования к нему

Ипотечное жилье – это квартира или отдельно стоящее жилое здание, которое обременяется залогом для обеспечения получаемого ипотечного кредита. Это может быть как вновь приобретаемое на кредитные средства жилье, так и уже имеющееся в собственности заемщика.

Комната рассматривается банками как ипотечное жилье только в случае, если заемщик выкупает последнюю комнату в коммунальной квартире, а остальные комнаты уже находятся у него в собственности. Допускается также вариант, когда банк кредитует покупку комнаты в коммунальной квартире, если в залог банку отдается другое жилье, находящееся в собственности заемщика. Это связано с тем, что при невозврате кредита у банка могут возникнуть проблемы с взысканием задолженности посредством продажи комнаты, т.к. для этого требуется согласие соседей по коммунальной квартире. Возможно, с усилением конкурентной борьбы, ипотечные банки начнут предлагать кредит на комнату без дополнительных условий и ограничений.

Закладываемое жилье должно отвечать требованиям, выдвинутым банком. В первую очередь требования касаются года постройки и технического состояния ипотечного жилья. В течение всего срока ипотечного кредитования, который обычно длится десятилетия, залог по ипотеке должен сохранять свою ликвидность (возможность продажи на рынке без потерь в стоимости). Именно поэтому многие банки отказываются кредитовать постройки с деревянными перекрытиями. Фундамент у здания, в котором находится закладываемое помещение, должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Некоторые банки-кредиторы выдвигают такие требования к ипотечному жилью как наличие электричества, системы отопления, горячей и холодной воды, отдельной кухни и пр. Если предполагается закладывать строящееся жилье, то требования несколько смягчаются: системы электро-, газо- и водоснабжения могут быть еще не подключены, а так же может не быть внутренней отделки помещений, сантехнического оборудования и т.п.

И наконец, не все банки-кредиторы соглашаются на то, чтобы в ипотечном жилье были зарегистрированы (прописаны) несовершеннолетние дети и престарелые граждане.

Собственность на ипотечное жилье

Жилье, приобретаемое с использованием ипотечного кредита, сразу оформляется в собственность заемщика. Это серьезное преимущество ипотеки по сравнению с другими вариантами решения жилищных проблем, в частности жилищно-накопительным кооперативом (ЖНК), где жилье находится в собственности кооператива до момента его полного выкупа.

В случае ипотеки право собственности принадлежит заемщику ипотечного кредита, и он абсолютно защищен от неблагонадежности организации, у которой взял заем. Следует быть внимательными при встрече на рынке с псевдоипотечными схемами, когда переход права собственности на жилье к приобретателю оговаривается на какой-то момент, отличный от момента оформления сделки по приобретению жилья.

Право собственности на жилье принадлежит заемщику ипотечного кредита, но оно ограничено договором залога этого жилья, который действует до момента полного погашения кредита. Это ограничение означает, что необходимо получать разрешение организации-кредитора на продажу или обмен этого жилья, сдачу его в аренду, на осуществление перепланировки, а иногда и на регистрацию (прописку) в квартире любого человека, кроме собственника.

И наконец, если ипотечный кредит берется для покупки жилья в строящемся доме, то право собственности на жилье может быть оформлено только после окончания строительства – таковы нормы нашего законодательства. Именно поэтому процентные ставки на ипотечное кредитование по строящемуся жилью, как правило, выше ставок по жилью на вторичном рынке.

Ипотека и дети

Права несовершеннолетних детей на жилье защищаются российским законодательством. Это накладывает некоторые ограничения на возможности ипотечного кредитования.

Ипотечные банки не берут в залог недвижимость, принадлежащую несовершеннолетним детям. То есть, если предполагается взять ипотечный кредит под залог уже имеющегося жилья, то собственником этого жилья (его доли) не должен быть несовершеннолетний ребенок. Так же проблематично использовать имеющееся жилье в качестве первоначального взноса, если собственником является ребенок или даже если он просто в нем прописан. За тем, чтобы ребенок не утратил безвозвратно свою собственность, следят органы опеки и попечительства. Именно в этих органах необходимо получать разрешение на операции с недвижимостью, собственником которой является несовершеннолетний ребенок. Если ребенок только прописан в продаваемом жилье, то можно до продажи перепрописать его у кого-то из родственников. Если ребенок является собственником продаваемого жилья, то можно попробовать получить в органах опеки разрешение на то, чтобы выделить долю собственности ребенку в новом жилье после погашения ипотечного кредита. Или другой вариант, посложнее - обменяться долями собственности с кем-то из родственников, чтобы у ребенка была доля собственности в квартире бабушки, дедушки или кого-то еще, а продаваемая квартира принадлежала только взрослым людям. При этом надо помнить, что наделять ребенка собсвенностью в другом жилье можно только при условии, что новая доля будет не меньше той, которую он отдает взамен. И третий вариант -на случай, если нет сговорчивых родственников: продать имеющееся жилье, купить что-то небольшое, без привлечения ипотечного кредита, чтобы обеспечить ребенку необходимую площадь в собственности. Оставшуюся разницу от продажи использовать как первоначальный взнос для получения ипотеки.

Все эти проблемы не затрагивают вопроса регистрации детей в жилье, приобретенном на средства ипотечного кредита. Зарегистрировать ребенка на этой площади можно.

Есть и приятные моменты в связке «ипотека – дети». По программе Сбербанка «Молодая семья» заемщик при рождении ребенка может получить отсрочку в погашении основного долга до достижения ребенком трехлетнего возраста.

Ипотека молодым

Ипотеку молодым можно оформить в банке, начиная с 18 лет. При этом есть ряд гласных и негласных ограничений, которые возраст накладывает на получение ипотечного кредита.

Для молодых людей может быть актуальной проблема призыва в армию. Имея достаточный доход для получения ипотечного кредита, молодой человек должен предоставить банку гарантии, что этот доход не иссякнет по причине призыва в армию в течение срока кредитования. Для молодых заемщиков дамского пола, особенно незамужних, так же необходимо подтвердить банку серьезность намерений в погашении ипотечного кредита, учитывая возможность рождения ребенка и отпуска по уходу за ним.

Не только проблемы, но и преимущества дает молодой возраст при ипотечном кредитовании. Банки разрабатывают специальные ипотечные программы для молодых. Кроме того, молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут получить поддержку у государства по программе "Обеспечение жильем молодых семей".

Ипотека молодым от коммерческих банков

Самым ярким примером является программа ипотеки «Молодая семья» от Сбербанка. Она предназначена для тех пар, в которых хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста. По сравнению с другими, ипотечный кредит «Молодая семья» предусматривает более низкий первоначальный взнос, возможность отсрочить погашение основного долга на период строительства жилья и в случае рождения ребенка. И при расчете суммы кредита можно учитывать не только доходы супругов-заемщиков, но и их родителей.

Интересную ипотечную программу для молодых семей разработал банк ВТБ24. Программа называется "Ипотека + материнский капитал". Фактически, по этой программе, молодая семья может получить ипотечный кредит без первоначального взноса, использовав в качестве него средства материнского капитала.

Ипотека для молодой семьи от государства

В рамках целевой федеральной программы «Жилище» действует специальная подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей». Ее цель – это помощь молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Эта помощь оказывается в виде предоставления социальной выплаты на приобретение жилья, а так же в виде создания условий, при которых молодые семьи смогут получить ипотечные кредиты.

За 4 года действия подпрограммы (2006 - 2009 годы) улучшили жилищные условия 130 тысяч молодых семей. За эти же годы почти все субъекты Российской Федерации подключились к реализации программы по поддержке молодых семей в улучшении жилищных условий. С 2011 года стартовал второй этап программы, рассчитанный до 2015 года. По прогнозам Министерства регионального развития, за этот период смогут улучшить жилищные условия 172 тысячи молодых семей.

Участником подпрограммы может быть молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 35 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя (до 35 лет), и одного и более детей. В первую очередь помощь получают молодые семьи, которые встали на учет в местных органах власти в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, до 1 марта 2005 года. Но в программе могут принять участие и молодые семьи, не стоящие на учете, если у них нет жилплощади или если общая площадь жилого помещения на одного члена семьи меньше учетной нормы; а так же в случае, если жилье молодой семьи не отвечает требованиям, установленным Жилищным Кодексом.

Если члены молодой семьи прописаны в разных местах, или имеют долю собственности в каких-либо квартирах, то все эти площади суммируются при определении уровня обеспеченности молодой семьи жильем. В итоге, может получиться так, что молодую семью не признают нуждающейся в улучшении жилищных условий, из-за тех «кусочков» жилплощади, которые принадлежат супругам по прописке, или из-за долей собственности в родительских квартирах.

Кроме признания нуждающейся в жилье, молодая семья должна подтвердить наличие доходов, позволяющих получить кредит, либо иных денежных средств, достаточных для оплаты жилья в той части, которую не покрывает социальная выплата. В качестве дополнительных средств молодой семьей может быть использован материнский капитал.

Социальная выплата может быть использована на:

• приобретение жилья как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости;
• строительство индивидуального жилого дома;
• уплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита;
• осуществление последнего платежа в счет уплаты паевого взноса молодой семьей, которая является членом жилищного, жилищно-строительного, жилищного накопительного кооператива, после уплаты которого жилое помещение переходит в собственность этой молодой семьи.

До 2011 года социальную выплату так же можно было направлять на погашение основной суммы долга и уплату процентов по ипотечным кредитам, полученным раньше, чем была получена выплата. Но в программе, действующей с 2011 года, эта норма не действует. Возможно, Правительство пересмотрит данное решение, так как многие молодые семьи взяли кредиты, рассчитывая погасить их в последствии социальной выплатой, и теперь они оказались в затруднительном финансовом положении.

Размер социальной выплаты составляет не менее 30% расчетной стоимости жилья для молодых семей, не имеющих детей, и не менее 35% для молодых семей с детьми (в том числе для неполных молодых семей, состоящих из 1 молодого родителя и 1 ребенка и более). В случае использования социальной выплаты на уплату последнего платежа в жилищный кооператив, размер выплаты ограничивается суммой остатка задолженности по выплате остатка пая. Кроме того, для молодых семей - участников подпрограммы - при рождении (усыновлении) ребенка может быть произведена компенсация части затрат на приобретение или строительство жилья в размере не менее 5% расчетной стоимости жилья.

В свою очередь, расчетная стоимость жилья определяется как произведение нормы метража и норматива стоимости 1 кв.м. Норма метража может меняться от региона к региону. Ориентировочно, для семьи из 2 человек норма метража составляет 42 кв.м., для семьи численностью 3 и более человек - по 18 кв.м. на каждого члена семьи. Норматив стоимости кв.м. устанавливается отдельно по каждому муниципальному образованию.

Для участия в подпрограмме молодая семья должна подать в орган местного самоуправления по месту жительства заявление и полный пакет документов. Орган местного самоуправления в 10-дневный срок с даты представления этих документов принимает решение о признании либо об отказе в признании молодой семьи участницей подпрограммы. О принятом решении молодая семья письменно уведомляется органом местного самоуправления в 5-дневный срок. Далее молодая семья должна ждать, пока будут выделены деньги из федерального и регионального бюджетов, после чего ей пришлют еще одно уведомление.

Молодая семья, принявшая участие в программе, получает свидетельство о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения или строительство индивидуального жилого дома. Срок действия свидетельства - не более 9 месяцев с даты его выдачи, может быть меньше. Полученное свидетельство сдается семьей в банк, уполномоченный участвовать в программе, где на имя члена молодой семьи открывается банковский счет, предназначенный для зачисления социальной выплаты. В этом же банке молодая семья может получить ипотечный жилищный кредит. В течение срока действия свидетельства молодая семья должна представить для оплаты в банк договор на приобретение жилья и правоустанавливающие документы на жилье. Банк проверяет эти документы и в течение 10 рабочих дней оплачивает договор по безналичному расчету.

Приобретаемое жилье оформляется в общую собственность всех членов молодой семьи, указанных в свидетельстве. В случае использования средств социальной выплаты на уплату первоначального взноса по ипотечному кредиту, допускается оформление приобретенного жилого помещения в собственность одного из супругов или обоих супругов. При этом лицо, на чье имя оформлено право собственности на жилое помещение, представляет в орган местного самоуправления нотариально заверенное обязательство переоформить приобретенное с помощью социальной выплаты жилое помещение в общую собственность всех членов семьи, указанных в свидетельстве, в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения.

Молодая семья может участвовать в программе только один раз. Но, в случае если семья, получив свидетельство, по какой-либо причине не смогла им воспользоваться, то можно представить в орган, выдавший свидетельство, справку о закрытии договора банковского счета без перечисления средств социальной выплаты и сохранить за собой право на улучшение жилищных условий, в том числе на дальнейшее участие в подпрограмме на общих основаниях.

Деньги на программу "Обеспечение жильем молодых семей" выделяются как федеральными так и местными органами власти. В силу этого в каждом регионе разработана своя версия программы обеспечения жильем молодых семей. Для выяснения конкретных условий программы, действующей в том или другом населенном пункте, необходимо обратиться в органы местного самоуправления.

И наконец, если не подходит ипотека от коммерческих банков, нет возможности получить государственную социальную выплату на жилье, то можно посмотреть своеобразный льготный вариант ипотеки для молодых в разделе "Социальная ипотека для молодежи".

Если ипотека – не первый кредит...

С одной стороны, это хорошо, так как наличие положительной кредитной истории характеризует заемщика как благонадежного, и его шансы получить ипотечный кредит возрастают. Но с другой стороны, расходы по обслуживанию уже взятых кредитов уменьшают доступный размер ипотечного кредита.

При определении размера кредита под ипотеку, большинство банков руководствуется установленными ими нормами дохода заемщика, который может быть направлен на погашение кредита. Сначала банк определяет размер дохода, необходимый для обслуживания имеющихся у заемщика кредитов, вычитает его из общей суммы доходов и, исходя из оставшейся величины, определяет размер возможного ипотечного кредита. Например, если доход заемщика составляет 40000 руб., ежемесячные расходы по обслуживанию уже взятых кредитов – 6000 руб., а вышеуказанная норма банка установлена на уровне 50%, то доход, необходимый на обслуживание имеющихся кредитов, составит 12000 руб., а размер ипотечного кредита будет рассчитываться исходя из возможных ежемесячных платежей заемщика в размере (40000 – 12000) * 50% = 14000 руб.

Но есть ипотечные банки, использующие менее жесткие схемы определения размера кредита. Из доходов заемщика просто вычитается сумма расходов по обслуживанию уже имеющихся кредитов, и оставшаяся величина дохода используется для расчета возможной величины ипотечного кредита.

При подаче заявки на ипотечный кредит в разделе "Заявка на кредит", обязательно следует указать наличие непогашенных на данный момент кредитов или, наоборот, успешно погашенные ранее кредиты. Это позволит ипотечным банкам и брокерам сделать более адекватное предложение по ипотеке.

Ипотека: поручители и созаемщики

Поручители при ипотеке

Поручитель – это лицо, которое гарантирует выполнить перед ипотечным банком обязательства заемщика ипотечного кредита в случае, если последний не сможет самостоятельно отвечать по этим обязательствам.

В результате конкуренции, ипотечные банки все реже выдвигают требование о наличии у заемщика одного или нескольких поручителей. Это требование более характерно для ипотеки в регионах, а в Москве и крупных городах России уже вполне возможна ипотека без поручителей.

В роли поручителей могут выступать не только физические, но и юридические лица. В регионах довольно широко распространен вариант, когда в качестве поручителя по кредиту выступает организация-работодатель заемщика.

В случае, если заемщик ипотеки оказался не в состоянии отвечать по своим обязательствам, его поручитель обязан выплатить банку всю сумму кредита и проценты по нему, а так же компенсировать банку расходы, связанные с взысканием долга (судебные издержки и пр.). После этого, права кредитора переходят от банка к поручителю, и тот может, в свою очередь, потребовать от неудачного ипотечного заемщика компенсации своих убытков (вероятно, через суд).

Созаемщики ипотеки

При ипотечном кредитовании нередка ситуация, когда заемщику не хватает суммы кредита, которую предлагает банк. В этом случае можно привлечь созаемщиков. Созаемщик – это лицо, доходы которого учитываются банком при расчете размера ипотечного кредита. В зависимости от требований ипотечного банка, созаемщиком может стать либо только супруг, либо только родственник, либо вообще любое лицо. Допустимое количество созаемщиков так же зависит от требований конкретного ипотечного банка. Обычно это не более 4-5 человек.

При расчете максимальной суммы ипотечного кредита, порядок учета доходов созаемщиков у каждого банка свой и зависит от количества созаемщиков, степени их родства с заемщиком и соотношения доходов самого заемщика и привлеченных им созаемщиков.

Кроме того, созаемщик несет солидарную ответственность с заемщиком по ипотечному кредиту. Мера этой ответственности фиксируется в договоре ипотеки. Существуют варианты, когда созаемщик и ипотечный заемщик в равной степени отвечают по ипотечному кредиту, или когда созаемщик отвечает по кредитным обязательствам только в случае, если сам заемщик ипотеки перестал погашать кредит.

В соответствии с Российским законодательством, супруг (супруга) автоматически становится созаемщиком по ипотечному кредиту. В случае, если у супругов есть желание избежать солидарной ответственности по ипотечному кредиту или равных прав на приобретаемую ипотечную недвижимость, необходимо составлять брачный контракт.

Для оформления ипотеки созаемщик должен предоставить в ипотечный банк тот же набор документов, что и сам заемщик кредита.

Оформление ипотеки дома или квартиры

Чтобы оформить ипотеку дома или квартиры следует подать в выбранный банк заявку на получение ипотечного кредита и все необходимые документы для ипотеки, большинство из которых имеет стандартную форму. Принятие банком решения о предоставлении кредита может занять от нескольких дней до нескольких недель. Некоторые ипотечные банки предлагают услугу "экспресс - ипотека", когда решение о выдаче кредита принимается за считанные часы. В случае положительного решения банковской кредитной комиссии, можно переходить к выбору жилья.

За определенное банком время (несколько месяцев) заемщику необходимо найти подходящую квартиру (или дом), которая отвечала бы требованиям к ипотечному жилью, выдвинутым банком-кредитором. По выбранной квартире (дому) следует собрать документы, которые требуются для проведения сделки купли-продажи, а также оценки жилья. Приблизительный список этих документов следующий:

• правоустанавливающие документы на выбранное жилье;
• паспорт на жилье с его планом;
• справка о регистрации (форма 9) и характеристика жилого помещения (форма 7);
• справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам;
• выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, правоустанавливающих документах, об отсутствии обременений по квартире);
• разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры, либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).

Оценка жилья - это обязательный этап оформления ипотеки дома или квартиры. Связан он с ограничением суммы кредита, которую может предоставить банк – это не более 80-100% оценочной стоимости жилья. Именно оценочной стоимости, а не рыночной (той, которую может запрашивать продавец).

Страхование жилья - также необходимый этап оформления ипотеки. Сроки кредитования обычно весьма продолжительны, поэтому банк требует гарантий в виде обязательного страхования рисков потери трудоспособности заемщика, утраты права собственности на жилье или его повреждения.

После проверки банком выбранной заемщиком квартиры или дома, а так же их оценки и страхования, наступает этап заключения договора ипотечного кредитования. В большинстве ипотечных банков форма договора ипотеки не подлежит изменению, и заемщику следует заранее с ней ознакомиться, чтобы позже не пришлось отказываться от кредита, если какие-то условия договора окажутся неприемлемыми. Возможен так же вариант, когда вместо отдельного договора ипотеки между продавцом квартиры и покупателем (заемщиком кредита) заключается договор купли-продажи, составленный таким образом, что ипотека из него возникает в силу закона. Одновременно с договором ипотеки может потребоваться оформление закладной. Это именная ценная бумага, свидетельствующая право кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.

Как правило, чтобы оформить ипотеку дома или квартиры, необходимо участие нотариуса.

Завершается оформление ипотеки государственной регистрацией документов в органах юстиции.

 

Ипотека: документы для оформления

Обычно для оформления ипотеки список документов включает следующие пункты:

• Заявление на получение ипотечного кредита и анкета банка. Некоторые банки предлагают на своих сайтах оформить предварительную заявку на кредит, что должно ускорять процедуру получения ипотечного кредита.
• Копия паспорта или заменяющего его документа.
• Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования.
• Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)).
• Копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста.
• Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.).
• Копия свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии).
• Копия свидетельства о рождении детей.
• Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
• Документы, подтверждающие доходы.

Дополнительно могут потребоваться следующие документы:

• Справка о регистрации (форма 9) по месту постоянной регистрации.
• Копии паспортов всех лиц, проживающих совместно с заемщиком, а также не проживающих совместно с заемщиком ближайших родственников (супруги(а), родителей, детей).
• Копия пенсионного удостоверения и справки о размере пенсии по неработающим родственникам.
• Копия свидетельства о смерти родителей, детей, супругов.
• Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки и т.п.). В случае наличия в собственности квартиры (дома) предоставляется так же характеристика жилого помещения (форма 7). В случае наличия в собственности ценных бумаг предоставляются выписки из реестров владельцев ценных бумаг.
• Документы, подтверждающие наличие счетов в Банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т.п.), с выписками за период шесть месяцев.
• Документы, подтверждающие кредитную историю заемщика: кредитные договоры (при наличии) и документы, подтверждающие факт исполнения обязательств по этим договорам; копии документов, подтверждающие своевременную оплату квартирной платы, коммунальных, телефонных услуг и т.п. за последние полгода-год.
• Справка из наркологического диспансера.
• Справка из психоневрологического диспансера.

По предоставленным копиям в момент подачи документов необходимо предъявить их оригиналы.

Если у заемщика ипотеки есть созаемщики или поручители, то им так же необходимо представить в банк перечисленные документы.

Если заемщик является владельцем бизнеса, то возможно ему придется дополнительно предоставить в банк копии учредительных документов, бухгалтерские балансы и отчеты о прибылях и убытках за последние год-два, выписки по банковским счетам, копии основных договоров по деятельности компании, штатное расписание и прочие документы, подтверждающие финансовую устойчивость компании и положительную динамику ее деятельности.

Если заемщик является предпринимателем без образования юридического лица, то он должен предоставить в банк свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя, патенты и лицензии на осуществляемую деятельность (при наличии), документы, подтверждающие уплату взносов в государственные социальные внебюджетные фонды, выписки по банковским счетам за последние год-два, копии договоров аренды и основные договоры по деятельности ПБОЮЛ, документы об уплате единого налога на вмененный доход и книгу учета доходов и расходов (если использует упрощенную систему налогообложения).

Если заемщик – иностранный гражданин, осуществляющий трудовую деятельность на территории РФ, то ему необходимо дополнительно предоставить в банк копию вида на жительство или копию разрешения на временное проживание, а так же копию разрешения на работу.

Оценка жилья при ипотеке

Согласно законодательству об ипотеке, оценка жилья – это обязательное мероприятие при оформлении ипотеки. Заинтересованы в оценке прежде всего банки-кредиторы: им необходима уверенность в том, что предмет залога (жилье) может быть продан за ту сумму, которая была выдана в качестве ипотечного кредита на ее приобретение. Проводится оценка профессиональными организациями. Обычно банк имеет одного-двух партнеров-оценщиков и заемщики ипотечного кредита должны пользоваться именно их услугами.

В отчете оценщика определяется рыночная стоимость жилья. По этой цене ипотечное жилье может быть продано в разумные сроки в случае, если заемщик не сможет погашать ипотечный кредит. Исходя из стоимости, определенной оценщиком, банк выдает заемщику ипотечный кредит. Если продавец жилья запрашивает большую цену, чем та, которую определил оценщик, то заемщику придется изыскивать дополнительные средства для покрытия разницы между суммой, которую просит продавец, и сумой, которую обеспечивает ипотечный кредит.

Оценка проводится за счет заемщика ипотечного кредита. В среднем услуги оценщиков стоят 2500-4000 руб., но по каким-то сложным, нестандартным объектам недвижимости стоимость оценки может быть существенно выше. Ипотечное страхование

Страхование – обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

При ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика, и выдаст самому заемщику оставшуюся сумму по страховому договору.

Обычно ипотечный банк имеет список страховых компаний, которые являются его партнерами, и заемщикам ипотечного кредита настоятельно рекомендуется страховаться именно в этих компаниях. Если же заемщик (или его работодатель) застраховал ранее жизнь и трудоспособность в какой-либо другой страховой компании, и ему не хочется менять страховщика этих рисков, то ему необходимо подобрать тот банк, который готов зачесть существующий у заемщика страховой полис, не смотря на то, что страховщик не является его партнером.

Что касается утраты права собственности на жилье, то некоторые банки требуют страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно.

Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать так же жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7%

В среднем совокупные расходы заемщика на ипотечное страхование составляют 1-1,5% в год от остатка по кредиту.

Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. Страхование жизни и трудоспособности оплачивается с момента получения кредита. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается – готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором — после оформления жилья в собственность.

При заключении договора страхования ипотеки следует внимательно изучить перечень страховых случаев, по которым убытки будут возмещены. При страховании жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного и частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора. При страховании жилья страховым случаем является гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было. Страховым случаем по страхованию титула жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки.

При наступлении страхового случая следует немедленно поставить в известность кредитора и страховую компанию и уточнить порядок действий в той или иной ситуации.

В случае смерти заемщика или получения им инвалидности страховая компания исполняет за него обязательства по погашению ипотечного кредита и уплате процентов. Заложенная квартира переходит в полноправную собственность заемщика или его наследников.

В случае повреждения застрахованного жилья, страховщик выплачивает страховое возмещение заемщику. Если жилье было застраховано только на сумму ипотечного кредита, а не на полную стоимость, то полученных по страховке средств может не хватить на восстановление жилья.

В случае физической утраты жилья или потери права собственности на него, получателем страховой выплаты является банк-кредитор, и он получит от страховой компании остаток задолженности по кредиту, увеличенный на 10%. Заемщик может получить разницу стоимости жилья и ипотечного кредита, если застраховал жилье на его полную стоимость.

Договор ипотеки

Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем, предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира.

Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18-ти лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.

Требования к договору ипотеки

В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны:

• предмет ипотеки;
• оценочная стоимость предмета ипотеки;
• существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
• право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.

Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре ипотеки необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.

Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита на строительство жилого дома, договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащим залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в ипотечном договоре в денежном выражении. При этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.

Иногда в договоре ипотеки стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ и стоимость по заключению оценочной компании. В этом случае целесообразно особо отметить ту оценку, которую обе стороны договора ипотеки считают справедливой (оценку, о которой стороны договорились), чтобы договор ипотеки не считался ничтожным.

Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования – кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой – то есть необходимыми элементами договора ипотеки.

Если стороны не согласовали хотя бы один из существенных пунктов, то договор ипотеки считается незаключенным, никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает и все связанные с ним сделки являются так же недействительными.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют.

Права и обязанности сторон по договору ипотеки

Заемщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а так же зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается – как минимум необходимо разрешение банка-кредитора.

В соответствии с договором ипотеки залогодержатель (ипотечный банк) вправе проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита.

Право требования досрочного погашения кредита возникает у банка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга, в том числе при нарушении сроков внесения платежей по ипотечному кредиту более трех раз в течение года.

При невыполнении заемщиком требований о досрочном погашении ипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость как в судебном порядке, так и во внесудебном (путем подписания соглашения между заемщиком и кредитором). Имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Заключение и регистрация договора ипотеки

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это. Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Для государственной регистрации договора ипотеки необходимы следующие документы:

• заявление от залогодателя и залогодержателя;
• договор ипотеки и его копии;
• документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;
• кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека;
• документ об уплате государственной пошлины;
• иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае если права залогодержателя удостоверяются закладной, дополнительно представляют также закладную и документы, названные в ней в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 15 дней со дня представления необходимых документов путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. Удостоверяется регистрация ипотеки путем надписи на договоре ипотеки, содержащей полное наименование органа, осуществляющего регистрацию прав, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована.

Прекращение договора ипотеки

Если договор ипотеки исполнен или прекратил свое действие по другим причинам, необходимо погасить запись о регистрации ипотеки. Это делают на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании решения суда о прекращении ипотеки. Если выдана закладная, то при погашении регистрационной записи об ипотеке данный документ аннулируют и передают ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

Законодательство по договору ипотеки

Правоотношения по договору ипотеки регулируются следующими нормативными документами:
Конституция РФ;
Гражданский Кодекс РФ;
Жилищный кодекс РФ;
Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
Федеральный закон Об ипотеке (залоге) недвижимости;
другие нормативные акты.

Нотариус и ипотека

Нотариат обеспечивает защиту прав граждан путем совершения нотариусами предусмотренных законом действий от имени Российской Федерации.

Договор купли-продажи жилья по закону не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. К нотариату прибегают по соглашению сторон – продавца жилья и покупателя, либо если обязательного нотариального удостоверения требует банк, выдающий ипотечный кредит. В последнем случае банк указывает заемщику конкретного нотариуса, с которым он сотрудничает. Заверение договора купли-продажи нотариусом составляет порядка 1% от стоимости жилья, указанной в договоре (тарифы нотариуса утверждены законодательно и зависят от общей суммы договора купли-продажи). Иногда ипотечный банк требует не заверения, а только составления договора купли-продажи нотариусом. За эту услугу нотариус взимает фиксированную плату в пределах 3000-10000 рублей.

Если при покупке жилья составляется закладная, то это делается в присутствии нотариуса. Он сшивает закладную, нумерует листы и заверяет своей подписью и печатью.

При покупке жилья так же могут потребоваться услуги нотариуса при оформлении доверенностей, согласия супруга на приобретение жилья, копий различных документов, требующих нотариального удостоверения и пр.

Регистрация ипотеки

Согласно законодательству по ипотеке, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации путем занесения записи в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

Таким образом, государственной регистрации в органах юстиции подлежат договор купли-продажи, договор ипотеки жилья, закладная (если она составлялась), право собственности покупателя (заемщика ипотечного кредита) на жилье, и обременение этого жилья залогом.

Законодательно установлен срок регистрации договоров купли-продажи жилья, приобретенного по ипотеке, в объеме 5 дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав.

Некоторые ипотечные банки оказывают клиентам услугу, беря на себя хлопоты по государственой регистрации ипотеки, договора купли-продажи и закладной. Стоимость этой услуги составляет порядка 1000 рублей.

Как купить квартиру в кредит

Купить квартиру в кредит можно при следующих условиях: заемщик ипотечного кредита подобрал квартиру, отвечающую требованиям к ипотечному жилью; банк-кредитор одобрил предложенную квартиру; между ипотечным банком и заемщиком заключен кредитный договор. Только после этого банк предоставляет заемщику деньги для покупки квартиры по ипотеке.

Обмен денег на квартиру происходит в несколько этапов. При достижении предварительной договоренности продавца и покупателя, с последнего может потребоваться некоторая сумма в залог для подтверждения серьезности намерений по покупке и для того чтобы продавец прекратил поиск покупателей. Сумма эта несущественна по сравнению с полной стоимостью квартиры (15000-30000 руб.), но достаточна, чтобы ощутить ее потерю в случае срыва сделки. Основная сумма денег передается продавцу, как правило, после государственной регистрации сделки купли-продажи. Некоторые ипотечные банки допускают передачу денег продавцу квартиры до государственной регистрации, но в этом случае заемщику ипотечного кредита приходится уплачивать дополнительный сбор. Последняя часть денег выплачивается после подписания продавцом и покупателем акта приема-передачи квартиры.

При покупке квартиры по ипотеке используются в основном два способа проведения взаиморасчетов между продавцом и покупателем жилья. Первый – расчет наличными через сейфовую ячейку банка, и второй – расчет безналичными денежными средствами. Способ расчетов обычно определяет банк-кредитор, по крайней мере в части ипотечного кредита.

Наиболее распространено использование сейфовой банковской ячейки, в которую закладывается наличными деньгами вся сумма, включая ипотечный кредит. Доступ к ячейке все заинтересованные стороны – продавец, покупатель и банк – получают только при соблюдении заранее оговоренных условий. Это наиболее безопасный способ расчетов при покупке квартиры по ипотеке.

Некоторые ипотечные банки предпочитают безналичный перевод средств ипотечного кредита на счет продавца квартиры. В этом случае, средствами первоначального взноса покупатель жилья распоряжается самостоятельно по договоренности с продавцом. А при выполнении условий, указанных в договоре купли-продажи недвижимости и договоре ипотеки, банк-кредитор перечисляет сумму ипотечного кредита на счет, указанный продавцом квартиры.

Завершается покупка квартиры в кредит оформлением акта приема-сдачи жилого помещения между покупателем (заемщиком ипотечного кредита) и бывшим собственником жилья. В этот же момент продавец получает от покупателя оставшуюся часть денег по сделке.

При покупке квартиры по ипотеке можно пользоваться услугами ипотечного брокера и риэлторской компании (агентства недвижимости). Ипотечный брокер поможет выбрать оптимальную программу ипотечного кредитования и решить все вопросы, связанные с получением ипотечного кредита. В обязанности риэлтора входит подбор вариантов жилья, удовлетворяющих запросам заемщика и требованиям банка к ипотечному жилью, сбор необходимых документов по выбранному жилью. Все взаиморасчеты и правильность оформления документов при покупке квартиры в кредит так же должны контролироваться риэлтором. Ипотечные брокеры могут сделать конкретные предложения своих услуг, если подать заявку на кредит на нашем сайте.

Налоговые вычеты ипотеки

Получение налогового вычета при ипотеке – где? как? когда? сколько? - обо всем этом можно прочитать в нашей статье.

Согласно Налоговому Кодексу, заемщик ипотечного кредита имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на строительство либо покупку квартиры (дома) на территории РФ. Вычет предоставляется при условии, что гражданин имеет доходы, облагаемые подоходным налогом по ставке 13%. При этом налоговый вычет включает сумму, потраченную на покупку (строительство), и сумму процентов по ипотечному кредиту.

При строительстве или покупке жилого дома в налоговый вычет могут включаться: расходы на приобретение дома (в том числе недостроенного), расходы на разработку проектно-сметной документации, на приобретение строительных материалов и оплату работ по строительству и отделке, расходы на подключение к сетям или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения.

При покупке квартиры в налоговый вычет могут включаться расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме, расходы на приобретение отделочных материалов и на работы, связанные с отделкой квартиры.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенной квартиры или дома возможно в том случае, если в договоре купли-продажи указано приобретение именно незавершенного строительством дома или квартиры без отделки.

С 01 января 2008 года в качестве имущественного налогового вычета можно предъявить сумму расходов на покупку (строительство) жилья в пределах 2 000 000 рублей (ранее эта сумма составляла 1 000 000 руб.). Сумма процентов по ипотечному кредиту, которую можно предъявлять как налоговый вычет, законодательством не ограничена.

Для получения имущественного налогового вычета следует написать заявление и приложить к нему:

• документы, подтверждающие право собственности на квартиру (дом);
• договор о приобретении квартиры (дома) или прав на квартиру в строящемся доме;
• акт приема-передачи квартиры;
• платежные документы, подтверждающие факт оплаты расходов, включаемых в налоговый вычет (квитанции к приходным ордерам,расписки продавца квартиры, банковские выписки о перечислении денежных средств в счет погашения ипотечного кредита, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов и другие документы);
• кредитный договор.

Следует иметь ввиду, что без документов, подтверждающих право собственности на жилье, получение налогового вычета невозможно. То есть, если приобретается квартира в строящемся доме, то для получения налогового вычета необходимо дождаться момента, когда на руках окажется свидетельство о собственности или акт приема-передачи. Кроме того, для подтверждения сумм процентов, уплаченных по ипотечному кредиту, необходимо ежегодно в банке-кредиторе получать выписку произведенных платежей с их разбивкой на сумму основного долга и сумму уплаченных процентов. Если ипотечный кредит был оформлен в иностранной валюте, то при расчете налогового вычета все платежи по кредиту пересчитываются в рубли по курсу ЦБ на день платежа.

Подготовленный пакет документов предоставляется вместе с налоговой декларацией в налоговые органы по месту прописки. Налоговый инспектор рассматривает декларацию в срок до 3 месяцев, и даёт ответ о возможности получения налогового вычета. Если ответ положительный, то необходимо написать заявление, в котором указать номер личного банковского счета, на который должна быть перечислена сумма вычета. В течение месяца налоговые органы осуществляют платеж по указанному заявлению.

Либо можно подать заявление на налоговый вычет работодателю. Но в этом случае необходимо получить в налоговом органе документ, подтверждающий право на имущественный налоговый вычет, - уведомление, в котором указывается наименование компании-работодателя, которая не будет удерживать подоходный налог с заработной платы, реализуя таким образом право сотрудника на получение налогового вычета. Правда, если работник предполагает сменить место работы, то надо иметь ввиду, что уведомление выдается налоговым органом на текущий налоговый период (год) только один раз. То есть после перехода на новую работу, остаток подоходного налога за текущий год можно будет получить только через налоговую инспекцию. С началом нового года для получения вычета у работодателя необходимо опять брать уведомление в налоговой инспекции.

Налоговый вычет по ипотечным процентам предоставляется по мере их уплаты банку. Для получения вычета по процентам необходимо ежегодно подавать в налоговый орган весь пакет документов до полного исчерпания причитающейся суммы вычета.

Срока давности для подачи заявления на имущественный налоговый вычет нет. Если квартира была приобретена более 3 лет назад, то вычет можно получить с доходов, полученных за последние прошедшие три года, подав в налоговую инспекцию декларации за эти периоды.

Если годовая сумма зарплаты не покрывает сумму причитающихся налоговых вычетов, то их можно перенести на следующий год.

Имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением жилья, предоставляется только однажды в жизни. При этом право на налоговый вычет не возникает, если сделка купли-продажи была проведена между взаимозависимыми лицами - родственниками (понятие «родственники» трактуется с точки зрения Семейного кодекса РФ), сослуживцами, состоящими в отношениях «начальник – подчиненный» и т.п.

Если ипотечное жилье приобретается в собственность нескольких лиц (например, супругов), то сумма налогового вычета делится между собственниками в зависимости от того, как оформлено жилье – в общую совместную собственность или в долевую собственность. Если собственность совместная, то и налоговый вычет полагается один на всех собственников, по умолчанию - в равных долях. Перераспределить доли вычета можно заявлением в налоговый орган, вплоть до того, что любой из собственников может получить вычет в полном объеме на себя. Например, если один из супругов имеет большие "белые" доходы, а другой супруг доходов не имеет (или они "серые"), то целесообразно оформить заявление о том, что всю сумму налогового вычета будет получать супруг с высокими доходами с целью более быстрого получения имущественного вычета. При этом оба супруга считаются реализовавшими свое право на налоговый вычет, и ни один из них не сможет использовать его повторно в случае приобретения другой квартиры или дома – такова позиция, озвученная в нормативных актах Минфина. Но практикующие юристы придерживаются иной точки зрения – они считают, что супруг, передавший свою долю вычета на 100% другому супругу, сохраняет за собой право вычета, которое может быть им использовано при покупке другого жилья. Вероятно, что на сегодняшний день существует такая практика, и конкретные условия следует уточнять в налоговых органах на местах.

Если жилье оформлено в долевую собственность, то вычет должен получать каждый собственник самостоятельно и в размере, пропорциональном своей доле. Например, если квартира оформлена по ½ доли на каждого из супругов, то каждый из них имеет право на имущественный вычет с ½ стоимости жилья (но не более 1 000 000 рублей) и ½ процентов, уплаченных по ипотечному кредиту. Передать свое право на вычет в случае долевой собственности нельзя. Если какая-то доля собственности оформлена на несовершеннолетнего ребенка, то с этой доли получить налоговый вычет сможет только сам ребенок по достижении им совершеннолетия и при условии получения им собственных доходов. На сегодняшний день существует постановление Конституционного Суда, предусматривающее возможность получения родителями вычета за долю несовершеннолетнего ребенка. Но в налоговых инспекциях нет утвержденной процедуры для такого случая, и, как правило, родителям приходится снова и снова подавать в суд, чтобы получить вычет за ребенка. Ссылаться при этом следует на постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 13 марта 2008 г. N 5-П г. Москва "По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой".

И при долевой и при совместной собственности любой из собственников может воспользоваться своим правом на вычет в размере причитающейся ему доли, или воздержаться от этого, сохраняя право вычета на случай приобретения другой недвижимости.

Важно помнить, что для получения налогового вычета по ипотечным процентам необходимо, чтобы платежные документы были оформлены на того собственника, который оформляет на себя вычет. Либо от получателя налогового вычета должна быть оформлена доверенность на того собственника, который реально осуществляет платежи по ипотечному кредиту. Причем доверенность должна быть оформлена в письменной форме до момента внесения денег.

Пример расчета налогового вычета при ипотеке

Приобретается квартира стоимостью 4 400 000 рублей.
Оплачивается за счет кредита – 2 200 000 рублей.
Срок Кредита - 10 лет.
Итоговая сумма процентов по кредиту - 1 100 000 рублей.
Сумма, на которую можно получить налоговый вычет - 3 100 000 рублей (2 000 000 руб. – максимальная сумма от стоимости жилья, которую можно предъявить к вычету, и 1 100 000 руб. - полная сумма процентов).
Сумма налогового вычета – 403 000 рублей (13% от 3 100 000 руб.).
При этом сумму 260 000 руб. (13% от 2 000 000) можно получить единовременно, не зависимо от того, из каких средств (собственых или заемных) были уплачены 2 000 000 рублей, и при условии, что доходы заемщика в течение года обеспечили достаточную сумму подоходного налога, из которого и осуществляется вычет. Сумму вычета с процентов можно получить только по мере их уплаты банку-кредитору, т.е. в течение 10 лет кредитования.

Погашение кредита при ипотеке

После получения ипотечного кредита и благополучной покупки на эти средства жилья, наступает время расчетов по кредиту. «Погасить кредит» означает, что на указанный кредитором счет зачислена вся сумма кредита и причитающихся по нему процентов. Ипотечное кредитование – долгосрочный проект и погашение кредита осуществляется частями. Для удобства заемщика и банка-кредитора, существует несколько способов погашения кредита. И, кроме того, заемщик не должен забывать о дополнительных возможностях сэкономить свои время и деньги, а именно о досрочном погашении кредита и о перекредитовании.

Способы погашения кредита

Способ погашения ипотечного кредита включает в себя периодичность осуществления платежей, сроки и размер платежей, а так же форму платежей – наличными деньгами, безналично или пр.

В случае ипотеки платежи, как правило, осуществляются ежемесячно, при этом часто кредитором определяется платежный период, например с 15-го по 20-е число месяца. К заемщикам, нарушающим установленные сроки платежа, могут применяться штрафные санкции по условиям кредитного договора.

Размер платежей определяется графиком платежей, который обычно выдается заемщику сразу после подписания кредитного договора. Кредиторы могут требовать точного соответствия (до копеек) перечисляемой суммы и той, которая указана в графике платежей. И недоплата и переплата может быть расценена кредитором как неисполнение заемщиком обязательств по договору ипотеки, что чревато штрафными санкциями или даже требованием досрочного погашения кредита.

По форме платежи могут быть наличными: когда заемщик вносит через кассу банка деньги на свой ссудный

счет. В этом случае заемщику следует помнить о том, что не во всех банках работают вечерние кассы и о том, что платежи нельзя осуществить в выходные и праздничные дни.

В случае, если платежи осуществляются безналично, то это может быть перевод денег со счета заемщика, открытого в каком-либо банке, на счет банка-кредитора. При этом следует иметь в виду, что межбанковские переводы являются платной услугой и что на их выполнение требуется время (1-3 дня). Чтобы сократить расходы времени и денег по переводу, заемщик может открыть свой счет непосредственно в банке-кредиторе.

Если оплата кредита осуществляется через банкомат (наличными или пластиковой картой), то надо понимать, что получение чека о проведенной операции еще не означает внесение платежа по кредиту. К сожалению, возникают ситуации, когда деньги не доходят до ссудного счета, и это расценивается банком как просрочка платежа со всеми вытекающими последствиями. Чтобы не попасть в такую неприятную ситуацию при использовании банкомата, лучше спустя день-два связаться с банком-кредитором и убедиться, что деньги были зачислены на ссудный счет.

Еще один вариант осуществления расчетов по кредиту – это ежемесячный перевод в счет погашения кредита части заработной платы до ее получения. В этом случае заемщик должен написать заявление на имя руководителя предприятия, на котором он работает, и согласовать детали осуществления перевода с бухгалтерией предприятия.

Если заемщик планирует получать имущественный налоговый вычет по ипотечной квартире, то ему следует особенно внимательно отнестись к документам, подтверждающим платежи по кредиту. Все документы должны быть оформлены на имя человека, который будет получать налоговый вычет, иначе налоговая инспекция может отказать в выплате.

Досрочное погашение кредита

Большинство ипотечных программ предусматривает возможность досрочного погашения кредита с минимальным мораторием (запретом) на досрочное погашение порядка 6 месяцев. Но в то же время почти все ипотечные банки устанавливают некое минимальное значение суммы досрочного погашения (например, 10000 руб.). Только накопив эту минимальную сумму, заемщик может подать кредитору заявление на досрочное погашение кредита. Заявление пишется по форме банка-кредитора.

Досрочно можно погасить как весь ипотечный кредит, так и его часть. В случае частичного досрочного погашения кредита, заемщик имеет право либо уменьшить сумму ежемесячных платежей на оставшийся период кредитования, либо оставить размер платежей прежним, а сократить сам период кредитования. Уменьшение суммы ежемесячных платежей снижает нагрузку на семейный бюджет, а так же дает возможность получения нового кредита. Сокращение срока кредитования существенно снижает сумму переплаты заемщика за жилье, приобретаемое по ипотеке. Что выгоднее - решает заемщик. После проведения досрочного погашения кредита, банк-кредитор должен предоставить заемщику новый график платежей.

В случае полного досрочного погашения, заемщику необходимо запросить в банке-кредиторе точную сумму кредита и процентов по нему на предполагаемую дату полного погашения. После осуществления всех необходимых платежей, заемщик должен зарегистрировать в учреждении юстиции прекращение ипотеки, то есть снятие залогового обременения с приобретенного жилья. И наконец, заемщик должен уведомить о полном досрочном погашении кредита страховую компанию чтобы вернуть себе деньги за оплаченный, но неиспользованный страховой период.

Перекредитование

Перекредитование – это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее. В условиях конкурентной борьбы ипотечных банков, заемщик может успешно пользоваться этим инструментом для уменьшения переплаты за жилье, приобретаемое по ипотеке. Естественно, что при оценке выгодности операции перекредитования, необходимо учитывать дополнительные расходы, связанные с получением нового кредита.

Ипотечное агентство. АИЖК

Ипотечное агентство – это организация, созданная государством для развития ипотеки в нашей стране. Существует федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и зависимые от него региональные Агентства.

Ипотечное агентство работает с банками-партнерами по следующей схеме. Определение условий кредитования и предварительная консультация заемщика ипотечного кредита – работа Агентства. Сам кредит выдает банк-партнер (на условиях, заданных ипотечным агентством). Затем Агентство выкупает у банка-партнера права требования кредита и становится кредитором заемщика на весь срок ипотечного кредитования. При смене кредитора заемщик ипотечного кредита получает письмо-извещение о переходе закладной к Агентству и новые банковские реквизиты для погашения кредита. Таким образом, заемщик получает как бы государственный кредит для решения своих жилищных проблем.

Основные условия кредита, предлагаемые ипотечными агентствами, (ставка, срок, размер первоначального взноса) привлекательнее среднерыночных, так как государство проводит политику, нацеленную на доступность ипотеки для населения. Но, не следует забывать, что банки-партнеры могут вносить в ипотечную программу некоторые нюансы в части дополнительных расходов.

Для заемщика важно решить – стоит ли сотрудничать с АИЖК или предпочесть банк, который имеет собственную ипотечную программу. Аргументами в пользу сотрудничества с Агентством являются более привлекательные условия кредитования и большой опыт работы Агентства на ипотечном рынке. Аргументы против это невозможность получить ипотечный кредит в иностранной валюте, а так же вероятность того, что после переуступки кредита федеральному Агентству, с заемщика начнут взимать дополнительную плату за перечисление платежей в счет погашения кредита.

Название "ипотечное агентство" иногда используется в наименовании коммерческих структур, которые по факту выполняют функции ипотечного брокера.

Некоторые ипотечные агентства сотрудничают с нашим сайтом и готовы сделать конкретные предложения по кредитованию, если заполнить форму в разделе "Заявка на кредит".

 

 

Добавить брокера

Ипотечный брокер появился на рынке ипотечного кредитования в связи с ростом количества кредитных организаций, занимающихся ипотекой, и количества ипотечных программ. Если потенциальный заемщик ипотечного кредита не может или не хочет самостоятельно разбираться в этом потоке информации, то ему на помощь придет именно ипотечный брокер.

Существуют как независимые ипотечные брокеры, так и отделы по ипотечному кредитованию в составе риэлторских агентств, сотрудники которых так же именуются ипотечными брокерами. Основное достоинство любого ипотечного брокера – наличие практических знаний о процедуре ипотечного кредитования и личных контактов в банках, предоставляющих ипотечный кредит. Ну, а основной минус – это платность услуг, которая может составить либо фиксированную сумму (от 5000 до 30000 рублей), либо некоторый процент от суммы кредита (от 1 до 5%). Правда, в некоторых агентствах недвижимости услуги ипотечного брокера можно получить бесплатно, при условии, что заемщик будет искать и приобретать ипотечное жилье с помощью этого агентства.

 

 

Социальная ипотека

Социальная ипотека – это улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. Улучшаются жилищные условия только в пределах установленных социальных норм (на сегодня эта норма составляет 18 кв.м. на человека).

В первую очередь социальной ипотекой могут воспользоваться очередники – люди, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, и стоящие в очереди на это улучшение. Но механизмы социальной ипотеки могут распространяться и на такие категории как молодежь, работники бюджетной сферы, военные, молодые семьи и пр.

Существует несколько вариантов социальной ипотеки:

• дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту;
• предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья;
• продажа государственного жилья в кредит по льготной цене.

Какой из вариантов социальной ипотеки применяется в том или ином регионе зависит от инициативы местных властей. Для получения конкретной информации о социальной ипотеке в городе или районе, следует обращаться в органы власти, отвечающие за жилищную политику города (района). Там должны дать консультацию по условиями социальной ипотеки, провести предварительные расчеты по необходимому первоначальному взносу, размеру и сроку кредита, величине ежемесячных выплат по ипотечному кредиту и минимальному доходу заемщика (его семьи).

Кроме требований к участнику социальной ипотеки, которые предъявляют органы власти, существуют еще требования ипотечного банка, который сотрудничает с властью по программе социальной ипотеки и, собственно, выдает ипотечные кредиты. Требования к заемщику со стороны ипотечного банка могут касаться его гражданства и прописки, продолжительности трудового стажа и пр. Требование обязательного ипотечного страхования за свой счет так же остается в силе для участников социальной ипотеки.

Социальная ипотека для молодежи

Как вариант решения жилищной проблемы для молодежи возрождается практика студенческих строительных отрядов. Бойцы таких отрядов, отработав 150 смен, получают право с помощью ипотеки купить квартиру по себестоимости. Эта программа дает возможность приобрести жилье по цене в 3 раза меньше рыночной стоимости. И кроме того, ипотечный кредит участникам проекта могут выдать под льготный процент.

Стройотряды формируются при ВУЗах во многих регионах нашей страны. Существует так же общероссийское общественное движение "Российские студенческие отряды". Актуальную информацию о программах отрядов следует получать именно там.

Государственная ипотека для молодой семьи

Молодая семья, помимо местных программ социальной ипотеки, может принять участие в федеральной программе и получить по ней государственную субсидию для приобретения квартиры или дома. Размер субсидии зависит от нормативной стоимости жилого метра в конкретном муниципальном образовании и того, есть ли в семье дети. Для молодых семей без детей субсидия составит 35% стоимости жилья, для семей с детьми – 40%. Расчет стоимости жилья производится из следующих нормативов: для семьи из двух человек - 42 кв.м., для семьи из трех и более человек - 18 кв. м на одного человека.

Для получения субсидии возраст обоих супругов не должен превышать 35 лет. Молодая семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий, то есть стоять в очереди на получение муниципального жилья, и иметь средства, достаточные для оплаты стоимости жилья в части, превышающей размер субсидии.

Решение о включении молодой семьи в список претендентов на получение субсидии (этот единый по всей стране список формируется в Росстрое) принимают органы исполнительной власти субъекта РФ и передают эти данные в Росстрой.

В случае, если молодая семья включается в федеральную программу, ей выдается специальное свидетельство. Сама субсидия предоставляется в безналичной форме - соответствующая сумма зачисляется на счет в банке-партнере федеральной программы. Субсидию можно использовать в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита на покупку квартиры или строительство индивидуального дома.

Социальная ипотека для военных

Всероссийская программа "Военная ипотека" направлена на реализацию права военнослужащих на жилье посредством накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения. Возможность и обязательность участия в программе военнослужащих определяется их званием и датой заключения первого контракта о прохождении военной службы. Суть программы по военной ипотеке в том, что каждый год на индивидуальный счёт военнослужащего, который участвует в программе, перечисляется некоторая сумма денег. Конкретный размер суммы устанавливается на уровне Правительства РФ и регулярно пересматривается с учетом инфляции и общеэкономической ситуации в стране. Накопленную сумму денег военнослужащий сможет использовать в качестве первоначального взноса при покупке жилья с помощью ипотечного кредита.

Социальная ипотека в регионах

Социальная ипотека Москвы

В Москве реализуется две схемы социальной ипотеки. Во-первых ведется строительство по городскому заказу и льготники могут приобрести жилье по его себестоимости. Это приблизительно в 2 раза дешевле, чем жилье по рыночным ценам. Вторая схема – это предоставление субсидий для оплаты первоначального взноса. То есть, можно получить безвозмездную субсидию, добавить к ней ипотечный кредит, 10% собственных средств, и приобрести подходящее жилье. Правда, в этом случае придется заплатить рыночную цену жилья. Обе программы столичной социальной ипотеки рассчитаны на очередников.

Социальная ипотека Татарстана

С 2005 года в Татарстане действует республиканская программа социального ипотечного кредитования. В соответствии с ней жилье предоставляется в рассрочку на срок до 28,5 лет под 7% годовых. Участниками программы могут стать работники бюджетной сферы и сотрудники предприятий, частично финансирующих программу ('Татнефть', 'Татэнерго'), если они нуждаются в улучшении жилищных условий (то есть имеют менее 18 кв.м. на человека).

Возможно участие в этой программе даже без первоначального взноса. Так же существует возможность оплаты стоимости жилья собственным трудом и (или) продукцией личного подсобного хозяйства. Если у семьи-участника программы рождаются дети (или они усыновляют ребенка), то такая семья получает за каждого ребенка безвозмездную субсидию для погашения части ипотечного кредита в размере, эквивалентном стоимости 18 кв.м., но не более стоимости неоплаченной части жилого помещения на момент рождения (усыновления) ребенка.

Социальная ипотека Омска

С 2007 года в Омской области реализуется программа беспроцентной социальной ипотеки, направленной на обеспечение жильем бюджетников, ветеранов боевых действий, «чернобыльцев», молодых семей. Займы выдает областное Агентство жилищного строительства.

Ранее в Омской области действовала программа государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования, по которой компенсировались процентные ставки, предлагаемые ипотечными банками до уровня 10%, а затем 8% годовых.

Социальная ипотека Липецка

В Липецке полным ходом реализуется программа ипотечного жилищного строительства, начатая в 2003 году. В рамках этой программы очередникам выдаются субсидии для оплаты первоначального взноса, и производятся выплаты компенсации процентной ставки. В программе могут принять участие бюджетники, молодожены, многодетные семьи, участники и инвалиды войны и другие льготники.

Кроме того, Департаментом ЖКХ Липецка сформирована программа переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, рассчитанная до 2010 года. По условиям программы благоустроенные квартиры предоставляются семьям, проживающим в аварийных, ветхих и непригодных домах.

Социальная ипотека Приморского края

В Приморском крае ежемесячно проводятся заседания комиссии по предоставлению субсидий на уплату процентов по ипотечным кредитам. Механизм субсидирования части процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам обеспечивает двукратное снижение реального размера процентной ставки. Это делает ипотеку более доступной для многих жителей края. Следует отметить, что участвовать в этой программе социальной ипотеки могут только те граждане, которые приобретают жилплощадь в новостройках, а не на вторичном рынке.

В разделе "Ипотечные программы" можно подобрать программу ипотеки с минимальной ставкой для конкретного региона. Возможно, она будет соответствовать льготной социальной ипотеке в указанном регионе.

Ипотека: законы

В данном разделе представлены основные законодательные акты, регулирующие ипотеку в России, а так же законы, связанные с альтернативами ипотеки (ЖНК и КПКГ).

Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге) недвижимости» (в редакции от 17.07.2009).

Федеральный закон N 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации» (в редакции от 17.12.2009).

Федеральный закон N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 27.12.2009).

Федеральный закон N 218-ФЗ от 30 декабря 2004 «О кредитных историях» (в редакции от 24.07.2007).

Федеральный закон N 215-ФЗ от 22 декабря 2004 «О жилищных накопительных кооперативах» (в редакции от 23.07.2008).

Федеральный закон N 117-ФЗ от 11 июля 2001 «О кредитных потребительских кооперативах граждан» (в редакции от 03.11.2006).

Кредитная история

Кредитная история серьезно влияет на решение банка о том, выдавать кредит или нет. Как узнать свою кредитную историю? Как ею управлять? Можно ли исправить свою кредитную историю? Современному заемщику просто необходимо знать ответы на эти вопросы. Наша статья поможет в этом.

Что такое кредитная история

Кредитная история – это информация, которая характеризует исполнение заемщиком принятых на себя обязательств по кредитным договорам.

Кредитная история физического лица состоит из трех частей: титульной, основной и дополнительной (закрытой) части.

В титульной части кредитной истории содержится такая информация о заемщике как фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, паспортные данные, ИНН и номер страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования. Последние два пункта присутствуют в титульной части кредитной истории, если заемщик подавал по ним данные.

В основной части кредитной истории содержатся следующие сведения:
по самому заемщику - место регистрации и фактическое место жительства; если заемщик является индивидуальным предпринимателем, то сведения о государственной регистрации в качестве ПБОЮЛ;
по каждому кредиту – сумма и срок займа, срок уплаты процентов по договору; сведения о внесении изменений в кредитный договор (если были); сведения о дате и сумме фактического погашения кредита заемщиком, включая погашения за счет обеспечения в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по договору; сведения о фактах рассмотрения судом споров по кредитному договору и судебные решения по этим спорам.
В основной части кредитной истории также может содержаться индивидуальный рейтинг заемщика, рассчитанный бюро кредитных историй.

В дополнительной части кредитной истории содержатся сведения об организациях, которые подавали данные в кредитную историю и о том, кто и когда запрашивал эти данные.

Как формируется кредитная история

Кредитная история формируется из сведений, которые банки и другие кредитные организации подают в бюро кредитных историй. Информация подается только при наличии документально зафиксированного согласия хозяина кредитной истории. По закону кредитные организации обязаны представлять всю имеющуюся информацию в отношении всех граждан, давших согласие на ее представление, хотя бы в одно бюро кредитных историй. Предельный срок подачи информации - 10 дней.

Если человек пользовался кредитными услугами и успешно погасил взятые кредиты, то он заинтересован в том, чтобы информация об этом была занесена в его кредитную историю. При этом он имеет право изъявить желание о том, чтобы банк представил информацию о нем в бюро кредитных историй даже если кредит уже погашен или заявка на кредит это не предусматривала, а банк будет обязан исполнить требования закона о представлении кредитных историй хотя бы в одно бюро.

Бюро кредитных историй – это коммерческие организации, получившие разрешение на работу с кредитными историями граждан. Существует государственный реестр бюро кредитных историй. Только бюро, включенные в этот реестр, имеют право хранить и обрабатывать кредитные истории граждан.

Кроме бюро существует специальное подразделение Банка России - Центральный каталог кредитных историй. Каталог используется для того, чтобы узнать, в каком именно бюро кредитных историй хранится история того или иного человека. При этом надо иметь ввиду, что кредитная история может храниться в нескольких бюро.

Кредитная история хранится в бюро в течение 15 лет со дня последнего изменения информации, содержащейся в кредитной истории. По истечении указанного срока кредитная история аннулируется.

Как узнать свою кредитную историю

Каждый из нас вправе получить в Центральном каталоге кредитных историй информацию о том, в каких бюро кредитных историй хранится наша кредитная история. И в каждом из этих бюро можно получить кредитный отчет по своей кредитной истории. Кредитный отчет можно получать любое количество раз, без указания причин, по которым он запрашивается. При этом один раз в год можно получить кредитный отчет бесплатно, а остальные разы - за плату.

Кредитный отчет предоставляется либо в письменной форме, либо в форме электронного документа. Крайний срок предоставления кредитного отчета - 10 дней.

Итак, чтобы узнать свою кредитную историю, необходимо сначала послать запрос в Центральный каталог кредитных историй, чтобы выяснить, в каких бюро кредитных историй хранятся наши истории, а затем обратиться непосредственно в бюро для получения кредитного отчета.

Запрос в Центральный каталог кредитных историй можно послать двумя способами:
с использованием кода через интернет-сайт Банка России;
без использования кода через кредитную организацию, бюро кредитных историй или отделение почтовой службы, оказывающее услуги телеграфной связи.

Код, который необходим для самостоятельной отправки запроса, надо формировать при заключении кредитного договора. К сожалению, банки не всегда подсказывают заемщику, что ему следует сформировать этот код. В итоге, когда заемщику понадобится узнать свою кредитную историю, он будет вынужден обращаться для этого в банк или какое-либо бюро кредитных историй и получать эту услугу на платной основе.

Если при получении кредита педполагается привлекать созаемщиков, то будет не лишним ознакомиться так же и с их кредитными историями.

Как исправить кредитную историю

Если гражданин считает неверной информацию, содержащуюся в его кредитной истории, то он может подать в бюро кредитных историй заявление о внесении изменений в его кредитную историю. Бюро кредитных историй в течение 30 дней со дня получения заявления обязано провести проверку информации, по которой есть претензия, запросив ее в организации, которая подавала сведения для формирования кредитной истории.

По итогам проверки бюро кредитных историй либо обновляет кредитную историю, либо оставляет ее без изменения. Но, в любом случае, бюро кредитных историй обязано в письменной форме сообщить гражданину о результатах рассмотрения его заявления. При этом если дается отказ в удовлетворении заявления, то он должен быть мотивированным.
Повторные проверки истории бюро не проводит, и в случае, если гражданин по-прежнему не согласен со своей кредитной историей, ему следует обращаться в суд.

Как управлять своей кредитной историей

Данные о кредитной истории могут собираться, храниться и кому-либо выдаваться только с согласия хозяина этой истории. Можно управлять доступом к своей кредитной истории при помощи кода субъекта кредитной истории.

Код субъекта кредитной истории – это комбинация цифровых и буквенных символов, которую человек определяет при подписании документов, дающих право обращаться к его кредитной истории. Код используется самим хозяином кредитной истории или с его согласия другими лицами при направлении запроса в Центральный каталог кредитных историй.

Можно также создавать дополнительные коды для каждой организации, которая попросит разрешения ознакомиться с кредитной историей. Дополнительный код действует в течение всего срока действия кредитного договора, заключенного с организацией, которой выдавался дополнительный код. Если кредитный договор с организацией не заключался, то дополнительный код действует в течение месяца со дня его оформления, а затем автоматически аннулируется. Таким образом, при помощи дополнительного кода можно четко контролировать доступ к кредитной истории каждой организации.

Изменить или аннулировать код, а так же сформировать дополнительный код можно:
через интернет-сайт Банка России, если код уже есть;
через кредитную организацию или бюро кредитных историй, если кода пока нет.

Банкротство ипотечного банка

Банкротство банка-кредитора, выдавшего ипотечный кредит, практически никак не скажется на судьбе заемщика. Он будет по-прежнему регулярно осуществлять платежи в счет погашения кредита, могут измениться только реквизиты (наименование, банк и счет) получателя платежей. Условия договора ипотечного кредитования не могут быть изменены новым кредитором в одностороннем порядке, поэтому заемщику не стоит бояться повышения ставки кредита или других неприятных сюрпризов.

Жилье, приобретенное по ипотеке, является собственностью заемщика кредита и на него не может быть обращено взыскание долгов обанкротившегося банка-кредитора. В этом отношении ипотека лучше защищает интересы заемщика по сравнению

Невозврат кредита при ипотеке при ипотеке

 

Невозврат кредита - это ситуация, в которой заемщик не может осуществлять платежи в счет погашения ипотечного кредита. В этом случае важную роль играет срок неплатежеспособности заемщика. Если неплатежи заемщика носят временный характер (например, в период смены работы), то можно оформить отсрочку платежей на этот период в качестве дополнения к договору ипотеки или кредитному договору.

Если заемщик не сможет погашать кредит в долгосрочной перспективе, то приобретенное по ипотеке жилье должно быть продано. Вырученные деньги идут на погашение кредита и издержек банка по реализации жилья, оставшаяся сумма либо просто передается заемщику, либо для него на эти деньги приобретается новое жилье меньшей площади. Продажу осуществляет кредитор либо по договоренности с заемщиком либо в судебном порядке (в случае, если заемщик отказывается от добровольной продажи).

В случае невозврата кредита следует понимать, что заемщик и банк-кредитор – это союзники, одинаково заинтересованные в успешном завершении операции ипотечного кредитования. Поэтому в случае затруднений заемщика с платежами, обе стороны будут изыскивать оптимальный способ погашения заемщиком кредита.

Ипотечные программы

Выбор ипотечной программы – дело непростое и очень ответственное. От того, на сколько правильно будет сделан этот выбор, зависит количество времени и денег, которые потратятся в процессе оформления ипотеки, а так же впечатление, которое останется по итогам ипотечной кампании. Чтобы ближайшие 10-15 лет не расстраиваться по поводу упущенных выгод, рекомендуем воспользоваться советами по выбору ипотечной программы.

Можно составить своеобразный рейтинг ипотечных программ, выбирая по следующим критериям:

• Минимальная ставка кредита
• Максимальный срок кредита
• Минимальный первоначальный взнос
• Устное подтверждение доходов
• Максимальная сумма кредита
• Несколько условий выбора

Полный список ипотечных банков поможет сориентироваться в многообразии ипотечных программ. И наконец, если выбор программы затянулся, то можно попробовать подать заявку на кредит и оценить предложения, которые сделают профессионалы ипотечного рынка - банки и брокеры.

 

Ипотека Красноярска

Ипотека в Красноярске и Красноярском крае

Ипотеку в Красноярске и Красноярском крае представляют 31 ипотечный банк, которые предлагают заемщикам 219 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости.

Ставки по ипотеке в Красноярске и Красноярском крае находятся в диапазоне 7.00 – 19.00 % годовых по рублевым кредитам и 6.75 – 15.75 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Красноярске составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Красноярске может достигать 50 лет.

Ипотека в Красноярске – это не только кредит на жилье. Ипотечные банки предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика.

Ипотечные программы в Красноярске и Красноярском крае

Количество ипотечных программ: 219

Программа / Банк	Валюта	Ставка	Срок кредита	Первый взнос
Кредит "Рефинансирование" - евро Восточный	EUR	от 6.75 %	1 – 15 лет	от 30.00 %
Кредит "Рефинансирование" - доллары Восточный	USD	от 6.75 %	1 – 15 лет	от 30.00 %
Ипотечный кредит "АК БАРС - ЛАЙТ" (на залоговую недвижимость) АК БАРС	RUR	7.00 – 8.00 %	1 – 5 лет	10.00 – 70.00 %
Кредит "Ипотечный стандарт" - евро Восточный	EUR	от 7.00 %	1 – 15 лет	от 30.00 %
Кредит "Ипотечный стандарт" - доллары Восточный	USD	от 7.00 %	1 – 15 лет	от 30.00 %
Программа "Квартира" (фиксированная ставка) - доллары Банк Жилищного Финансирования	USD	8.00 – 9.50 %	7 – 25 лет	от 20.00 %
Доступная квартира Мособлбанк	USD	8.00 – 10.00 %	7 – 25 лет	от 15.00 %
Кредит "Новостройка" - доллары ИНТЕРКОММЕРЦ	USD	8.00 – 12.00 %	7 – 25 лет	от 0 %
Программа "ГенИпотекаПлюс" - доллары Генбанк	USD	8.00 – 10.00 %	7 – 25 лет	от 15.00 %
Программа "Классик" ОТКРЫТИЕ	RUR	от 8.00 %	3 – 30 лет	от 30.00 %
Долларовый КЕДР	USD	8.00 – 10.00 %	7 – 25 лет	от 15.00 %
Программа "Квартира" (плавающая ставка) - доллары Банк Жилищного Финансирования	USD	LIBOR + (7.25 – 8.75) %	10 – 20 лет	от 20.00 %
Переменная ставка - доллары Мособлбанк	USD	LIBOR + (7.25 – 8.75) %	10 – 20 лет	от 15.00 %
Кредит "Первичка" - доллары ИНТЕРКОММЕРЦ	USD	8.25 – 14.25 %	10 – 20 лет	от 0 %
Квартира на вторичном рынке - евро ВТБ24	EUR	от 8.45 %	5 – 50 лет	от 10.00 %
Квартира на первичном рынке - доллары ВТБ24	USD	от 8.45 %	5 – 50 лет	от 20.00 %
Квартира на вторичном рынке - доллары ВТБ24	USD	от 8.45 %	5 – 50 лет	от 10.00 %
Квартира на первичном рынке - евро ВТБ24	EUR	от 8.45 %	5 – 50 лет	от 20.00 %
Рефинансирование - евро ВТБ24	EUR	от 8.45 %	5 – 50 лет	от 0 %
Рефинансирование - доллары ВТБ24	USD	от 8.45 %	5 – 50 лет	от 0 %
Кредит "Вторичный рынок" - евро Промсвязьбанк	EUR	8.50 – 13.95 %	до 25 лет	от 20.00 %
Кредит "Новостройка" - евро Промсвязьбанк	EUR	8.50 – 15.05 %	до 25 лет	от 20.00 %
Кредит "Новостройка" - доллары Промсвязьбанк	USD	8.50 – 15.05 %	до 25 лет	от 20.00 %
Кредит "Вторичный рынок" - доллары Промсвязьбанк	USD	8.50 – 13.95 %	до 25 лет	от 20.00 %
Кредит на покупку квартиры, дома с землей на вторичном рынке (плавающая ставка) - доллары БНП Париба Восток	USD	от LIBOR + 7.60 %	до 20 лет	от 30.00 %
Целевой кредит под залог имеющейся квартиры (плавающая ставка) - доллары БНП Париба Восток	USD	от LIBOR + 7.60 %	до 20 лет	от 0 %
Кредит "Рефинансирование" - рубли Восточный	RUR	от 8.65 %	1 – 15 лет	от 30.00 %
Ипотечный кредит на приобретение готового или строящегося жилья - евро Сбербанк России	EUR	8.80 – 14.00 %	1 – 30 лет	от 15.00 %
Молодая семья - доллары Сбербанк России	USD	от 8.80 %	1 – 30 лет	от 10.00 %
Молодая семья - евро Сбербанк России	EUR	от 8.80 %	1 – 30 лет	от 10.00 %
Ипотечный кредит на приобретение готового или строящегося жилья - доллары Сбербанк России	USD	8.80 – 14.00 %	1 – 30 лет	от 15.00 %
Кредит на покупку квартиры, дома с землей на вторичном рынке (плавающая ставка) - евро БНП Париба Восток	EUR	от EURIBOR + 7.60 %	до 20 лет	от 30.00 %
Целевой кредит под залог имеющейся квартиры (плавающая ставка) - евро БНП Париба Восток	EUR	от EURIBOR + 7.60 %	до 20 лет	от 0 %
Кредит "Ипотечный стандарт" - рубли Восточный	RUR	от 8.90 %	1 – 15 лет	от 30.00 %
Кредит "Вторичный рынок" - рубли Промсвязьбанк	RUR	9.00 – 15.45 %	до 25 лет	от 20.00 %
Кредит на покупку залоговых объектов недвижимости - рубли ВТБ24	RUR	9.00 %	5 – 50 лет	от 20.00 %
Кредит "Новостройка" - рубли Промсвязьбанк	RUR	9.00 – 16.55 %	до 25 лет	от 20.00 %
Удобный - доллары КЕДР	USD	от 9.00 %	до 15 лет	от 15.00 %
Кредит Валютный Росбанк	USD	от 9.00 %	7 – 25 лет	от 20.00 %
Программа "Квартира - взнос 20%" доллары Банк Жилищного Финансирования	USD	9.00 – 11.00 %	1 – 25 лет	от 20.00 %
Удобный - евро КЕДР	EUR	от 9.00 %	до 15 лет	от 15.00 %
Кредит "Загородная недвижимость" - доллары Сбербанк России	USD	9.10 – 14.50 %	1 – 30 лет	от 15.00 %
Строительство жилого дома - доллары Сбербанк России	USD	9.10 – 14.50 %	1 – 30 лет	от 15.00 %
Кредит "Загородная недвижимость" - евро Сбербанк России	EUR	9.10 – 14.50 %	1 – 30 лет	от 15.00 %
Строительство жилого дома - евро Сбербанк России	EUR	9.10 – 14.50 %	1 – 30 лет	от 15.00 %
Ипотечный кредит на квартиру на вторичном рынке - доллары Альфа-Банк	USD	9.20 – 12.40 %	5 – 25 лет	от 35.00 %
Рефинансирование ипотечного кредита - доллары Альфа-Банк	USD	9.20 – 12.40 %	5 – 25 лет	от 0 %
Новостройка Генбанк	RUR	9.25 – 11.50 %	3 – 30 лет	от 10.00 %
Кредит на первоначальный взнос под залог квартиры - доллары Росбанк	USD	от 9.25 %	до 15 лет	от 0 %
Кредит на покупку недвижимости под залог квартиры - доллары Росбанк	USD	от 9.25 %	до 15 лет	от 0 %

 

Программа / Банк	Валюта	Ставка	Срок кредита		Первый взнос
Молодая семья - рубли Сбербанк России	RUR	от 9.50 %	1 – 30 лет		от 10.00 %
Ипотека на вторичном рынке (фиксированная ставка) - доллары Банк Интеза	USD	9.50 – 11.00 %	3 – 20 лет		от 40.00 %
Целевой кредит под залог имеющейся квартиры (фиксированная ставка) - евро БНП Париба Восток	EUR	от 9.50 %	до 20 лет		от 0 %
Ипотечный кредит на приобретение готового или строящегося жилья - рубли Сбербанк России	RUR	9.50 – 15.25 %	1 – 30 лет		от 15.00 %
Целевой кредит под залог имеющейся квартиры (фиксированная ставка) - доллары БНП Париба Восток	USD	от 9.50 %	до 20 лет		от 0 %
Покупка недвижимости на вторичном рынке Связь-Банк	RUR	9.50 – 13.00 %	3 – 30 лет		от 0 %
Кредит на квартиру (первичный рынок) - доллары Росбанк	USD	от 9.50 %	до 25 лет		от 20.00 %
Кредит на покупку квартиры дома с землей на вторичном рынке (фиксированная ставка) - евро БНП Париба Восток	EUR	от 9.50 %	до 20 лет		от 30.00 %
Ипотека на вторичном рынке (фиксированная ставка) - евро Банк Интеза	EUR	9.50 – 11.00 %	3 – 20 лет		от 40.00 %
Кредит на покупку квартиры, дома с землей на вторичном рынке (фиксированная ставка) - доллары БНП Париба Восток	USD	от 9.50 %	до 20 лет		от 30.00 %
Кредит "Новостройка" Восточный	RUR	от 9.75 %	5 – 25 лет		от 10.00 %
Ипотека для военнослужащих Банк Жилищного Финансирования	RUR	от 9.75 %	от 3 лет		от 10.00 %
Ипотека для военнослужащих Мособлбанк	RUR	от 9.75 %	от 3 лет		от 10.00 %
Ипотека для военнослужащих БАНК ИТБ	RUR	от 9.75 %	от 3 лет		10.00 – 70.00 %
Кредит Эконом Росбанк	RUR	от MOSPRIME + 4.25 %	7 – 25 лет		от 20.00 %
Ипотека на вторичном рынке (комбинированная ставка) - доллары Банк Интеза	USD	LIBOR + 9.00 %	3 – 20 лет		от 40.00 %
Кредит "Стандарт" Абсолют Банк	RUR	9.99 – 16.75 %	до 25 лет		от 20.00 %
Ипотека для военнослужащих Межрегиональное ипотечное агентство	RUR	от 10.00 %	от 3 лет		от 10.00 %
Кредит на покупку залоговых объектов недвижимости - доллары ВТБ24	USD	до 10.00 %	5 – 50 лет		от 20.00 %
Кредит "Новоселье" - евро ОТКРЫТИЕ	EUR	10.00 – 15.50 %	1 – 30 лет		от 20.00 %
Квартира на вторичном рынке - рубли ВТБ24	RUR	от 10.00 %	5 – 50 лет		от 10.00 %
Кредит "Переменная ставка" Европейский трастовый банк	RUR	CBRF + (1.50 – 3.00) %	3 – 30 лет		от 30.00 %
Ипотечная программа без первоначального взноса - доллары КЕДР	USD	10.00 %	до 15 лет		от 0 %
Кредит на покупку залоговых объектов недвижимости - евро ВТБ24	EUR	до 10.00 %	5 – 50 лет		от 20.00 %
Ипотечная программа без первоначального взноса - евро КЕДР	EUR	10.00 %	до 15 лет		от 0 %
Квартира на первичном рынке - рубли ВТБ24	RUR	от 10.00 %	5 – 50 лет		от 20.00 %
Рефинансирование - рубли ВТБ24	RUR	от 10.00 %	5 – 50 лет		от 0 %
Рефинансирование - доллары Банк Москвы	USD	от 10.20 %	1 – 30 лет		от 0 %
Ипотечный кредит - евро Банк Москвы	EUR	от 10.20 %	3 – 30 лет		от 20.00 %
Ипотечный кредит - доллары Банк Москвы	USD	10.20 – 14.95 %	3 – 30 лет		от 20.00 %
Рефинансирование - евро Банк Москвы	EUR	от 10.20 %	1 – 30 лет		от 0 %
Ипотека на вторичном рынке (комбинированная ставка) - евро Банк Интеза	EUR	LIBOR + 9.00 %	3 – 20 лет		от 40.00 %
Ипотечный кредит - Материнский капитал БАНК ИТБ	RUR	10.25 – 11.75 %	до 30 лет		10.00 – 70.00 %
Кредит "Перспектива" - евро ОТКРЫТИЕ	EUR	10.25 – 17.75 %	1 – 30 лет		от 0 %
Кредит на ремонт "ИПОТЕКА+" под залог ранее приобретенного жилья - доллары Газпромбанк	USD	от 10.50 %	до 30 лет		от 0 %
Ипотечный кредит - Новостройка БАНК ИТБ	RUR	10.50 – 14.50 %	3 – 30 лет		10.00 – 70.00 %
Кредит по федеральной программе КРЭДО-Финанс	RUR	10.50 – 16.00 %	3 – 30 лет		от 20.00 %
Улучшение жилищных условий - доллары Газпромбанк	USD	от 10.50 %	до 30 лет		от 15.00 %
Кредит "Новоселье" - доллары ОТКРЫТИЕ	USD	10.50 – 16.50 %	1 – 30 лет		от 20.00 %
Новостройка Банк Жилищного Финансирования	RUR	10.50 – 14.75 %	3 – 30 лет		от 30.00 %
Кредит "Новостройка" Европейский трастовый банк	RUR	10.50 – 11.00 %	3 – 30 лет		от 30.00 %
Военная ипотека Газпромбанк	RUR	10.50 %	до 25 лет		от 10.00 %
Квартира на вторичном рынке - доллары Газпромбанк	USD	от 10.50 %	до 30 лет		от 15.00 %
Кредит по федеральной программе Межрегиональное ипотечное агентство	RUR	от 10.50 %	3 – 30 лет		от 10.00 %
Рефинансирование кредита на приобретение квартиры - доллары Газпромбанк	USD	от 10.50 %	до 30 лет		от 0 %
Кредит на ремонт недвижимости - евро БНП Париба Восток	EUR	от 10.50 %	до 15 лет		от 0 %
Ипотечный стандарт Сбербанк России	RUR	от 10.50 %	1 – 30 лет		от 20.00 %
Квартира на первичном рынке - доллары Газпромбанк	USD	10.50 – 12.50 %	до 30 лет		от 15.00 %
Кредит на ремонт недвижимости - доллары БНП Париба Восток	USD	от 10.50 %	до 15 лет		от 0 %
Кредит под залог имеющейся квартиры - доллары Банк Москвы	USD	10.70 – 12.45 %	3 – 30 лет		от 0 %
Кредит "Перспектива" - доллары ОТКРЫТИЕ	USD	10.75 – 18.75 %	1 – 30 лет		от 0 %
Программа "Квартира" (комбинированная ставка) - рубли Банк Жилищного Финансирования	RUR	MOSPRIME + (5.25 – 7.25) %	7 – 25 лет		от 20.00 %
Кредит "Оптимальный" Мособлбанк	RUR	MOSPRIME + (5.25 – 7.25) %	7 – 25 лет		от 15.00 %
Отличный КЕДР	RUR	MOSPRIME + (5.25 – 7.25) %	7 – 25 лет		от 15.00 %
Программа "ГенЭконом" Генбанк	RUR	MOSPRIME + (5.25 – 7.25) %	7 – 25 лет		от 15.00 %
Ипотечный кредит "АК БАРС - МОЙ ДОМ" (специальные объекты недвижимости) АК БАРС	RUR	10.90 – 13.90 %	1 – 20 лет		10.00 – 70.00 %
Нецелевой ипотечный кредит для собственников жилья - евро ВТБ24	EUR	от 10.95 %	5 – 20 лет		от 0 %
Нецелевой ипотечный кредит для собственников жилья - доллары ВТБ24	USD	от 10.95 %	5 – 20 лет		от 0 %
Программа "Квартира - взнос 20%" рубли Банк Жилищного Финансирования	RUR	11.00 – 12.50 %	1 – 25 лет		от 20.00 %
Ипотечный кредит на приобретение строящегося жилья Уралсиб	RUR	11.00 – 14.00 %	3 – 30 лет		от 20.00 %
Ипотека на приобретение залоговой недвижимости Банк Жилищного Финансирования	RUR	11.00 – 11.50 %	1 – 10 лет		от 0 %
Кредит Рублевый Росбанк	RUR	от 11.00 %	7 – 25 лет		от 20.00 %
Улучшение жилищных условий - рубли Газпромбанк	RUR	11.00 – 14.50 %	до 30 лет		от 15.00 %
Ипотека с переменной ставкой Генбанк	RUR	CBRF + (2.50 – 3.50) %	3 – 30 лет		от 10.00 %
Ипотека с государственной поддержкой ВТБ24	RUR	11.00 %	до 30 лет		от 20.00 %
Кредит на ремонт "ИПОТЕКА+" под залог ранее приобретенного жилья - рубли Газпромбанк	RUR	от 11.00 %	до 30 лет		от 0 %
Квартира на вторичном рынке - рубли Газпромбанк	RUR	11.00 – 13.50 %	до 30 лет		от 15.00 %
Рефинансирование кредита на приобретение квартиры - рубли Газпромбанк	RUR	от 11.00 %	до 30 лет		от 0 %
Квартира на первичном рынке - рубли Газпромбанк	RUR	11.00 – 14.50 %	до 30 лет		от 15.00 %
Кредит "Загородная недвижимость" - рубли Сбербанк России	RUR	11.05 – 15.75 %	1 – 30 лет		от 15.00 %
Строительство жилого дома - рубли Сбербанк России	RUR	11.05 – 15.75 %	1 – 30 лет		от 15.00 %
Кредит на любые цели под залог недвижимости - доллары Банк Москвы	USD	11.20 – 14.55 %	1 – 10 лет		от 0 %
Кредит на любые цели под залог недвижимости - евро Банк Москвы	EUR	11.20 – 14.55 %	1 – 10 лет		от 0 %
Нецелевой кредит (комбинированная ставка) - доллары Банк Интеза	USD	LIBOR + 10.50 %	3 – 15 лет		от 0 %
Кредит по федеральной программе Генбанк	RUR	11.50 – 12.50 %	3 – 30 лет		от 10.00 %
Ипотечный кредит - Новоселье БАНК ИТБ	RUR	11.50 – 12.50 %	3 – 30 лет		от 10.00 %
Рефинансирование Банк Жилищного Финансирования	RUR	11.50 – 12.50 %	3 – 30 лет		от 0 %
Жилье на вторичном рынке СТАНДАРТ.RU МБРР	RUR	11.50 – 12.00 %	3 – 25 лет		от 30.00 %
Программа "Под залог квартиры" - доллары Банк Жилищного Финансирования	USD	11.50 – 12.50 %	1 – 10 лет		от 0 %
Кредит на квартиру по федеральным стандартам Банк Жилищного Финансирования	RUR	11.50 – 12.50 %	3 – 30 лет		от 10.00 %
Ипотечный кредит "АК БАРС – МЕГАПОЛИС" АК БАРС	RUR	от 11.50 %	1 – 20 лет		10.00 – 70.00 %
Ипотека на квартиру (переменная ставка) - рубли ВТБ24	RUR	от CBRF + 3.00 %	5 – 50 лет		от 10.00 %
Ипотечный кредит на покупку квартиры на вторичном рынке Европейский трастовый банк	RUR	11.50 – 12.50 %	3 – 20 лет		от 30.00 %
Ипотечный кредит жителям сельской местности - рубли Россельхозбанк	RUR	11.50 – 13.50 %	до 15 лет		от 15.00 %
Рефинансирование ипотечного кредита - рубли Альфа-Банк	RUR	11.70 – 14.45 %	5 – 25 лет		от 0 %
Рефинансирование жилищных кредитов Сбербанк России	RUR	11.70 – 14.75 %	до 30 лет		от 0 %
Ипотечный кредит на квартиру на вторичном рынке - рубли Альфа-Банк	RUR	11.70 – 14.45 %	5 – 25 лет		от 20.00 %
Нецелевой кредит (комбинированная ставка) - евро Банк Интеза	EUR	EURIBOR + 10.50 %	3 – 15 лет		от 0 %
Кредит на готовое жилье - рубли Райффайзенбанк	RUR	от 11.75 %	1 – 25 лет		от 15.00 %
Программа "ГенИпотекаПлюс" - рубли Генбанк	RUR	11.75 – 13.75 %	7 – 25 лет		от 15.00 %
Программа "Квартира" (фиксированная ставка) - рубли Банк Жилищного Финансирования	RUR	11.75 – 12.75 %	7 – 25 лет		от 20.00 %
Кредит на любые цели - доллары МБРР	USD	11.75 – 18.50 %	до 10 лет		от 0 %
Рублевый КЕДР	RUR	11.75 – 13.75 %	7 – 25 лет		от 15.00 %
Кредит "Новостройка" - рубли ИНТЕРКОММЕРЦ	RUR	11.75 – 15.75 %	7 – 25 лет		от 0 %
Классический Мособлбанк	RUR	11.75 – 13.75 %	7 – 25 лет		от 15.00 %
Переменная ставка - рубли Мособлбанк	RUR	MOSPRIME + (6.25 – 7.75) %	10 – 20 лет		от 15.00 %
Программа "Квартира" (плавающая ставка) - рубли Банк Жилищного Финансирования	RUR	MOSPRIME + (6.25 – 7.75) %	10 – 20 лет		от 20.00 %
Нецелевой кредит (фиксированная ставка) - доллары Банк Интеза	USD	12.00 – 13.50 %	3 – 15 лет		от 0 %
Нецелевой кредит - доллары Росбанк	USD	от 12.00 %	до 5 лет		от 0 %
Ипотечный кредит на покупку готового жилья - рубли Уралсиб	RUR	12.00 – 14.50 %	3 – 30 лет		от 10.00
Кредит на квартиру (первичный рынок) - рубли Росбанк	RUR	от 12.00 %	до 25 лет		от 20.00 %
Нецелевой кредит (фиксированная ставка) - евро Банк Интеза	EUR	12.00 – 13.50 %	3 – 15 лет		от 0 %
Ипотечный кредит "АК БАРС — ФАВОРИТ" АК БАРС	RUR	CBRF + (3.50 – 5.00) %	3 – 20 лет		30.00 – 70.00 %
Кредит "Первичка" - рубли ИНТЕРКОММЕРЦ	RUR	12.00 – 15.00 %	10 – 20 лет		от 0 %
Программа "Вариант" - евро ОТКРЫТИЕ	EUR	12.00 – 16.50 %	1 – 15 лет		от 0 %
Покупка недвижимости на первичном рынке Связь-Банк	RUR	12.00 – 12.50 %	3 – 30 лет		от 20.00 %
Новостройка.RU МБРР	RUR	12.00 – 18.00 %	3 – 25 лет		от 20.00 %
Жилье на вторичном рынке.RU МБРР	RUR	12.00 – 19.00 %	3 – 25 лет		от 10.00 %
Удобный - рубли КЕДР	RUR	от 12.00 %	до 15 лет		от 15.00 %
Кредит "Выгодная ипотека" - на залоговые объекты недвижимости Абсолют Банк		RUR	12.00 – 16.00 %	до 25 лет	от 20.00 %
Ипотека на вторичном рынке (фиксированная ставка) - рубли Банк Интеза		RUR	12.00 – 14.00 %	3 – 20 лет	от 30.00 %
Кредит на недвижимость под залог имеющегося жилья - рубли Райффайзенбанк		RUR	от 12.25 %	1 – 25 лет	от 0 %
Кредит на покупку недвижимости под залог квартиры - рубли Росбанк		RUR	от 12.30 %	до 15 лет	от 0 %
Кредит на первоначальный взнос под залог квартиры - рубли Росбанк		RUR	от 12.30 %	до 15 лет	от 0 %
Кредит "Перспектива" - рубли ОТКРЫТИЕ		RUR	12.50 – 19.50 %	1 – 30 лет	от 0 %
Программа "ГенЗалогБизнес" Генбанк		RUR	12.50 – 17.00 %	1 – 25 лет	от 0 %
Ипотечный кредит на покупку индивидуального жилого дома Уралсиб		RUR	12.50 – 14.50 %	3 – 30 лет	от 20.00 %
Ипотека на вторичном рынке (комбинированная ставка) - рубли Банк Интеза		RUR	MOSPRIME + 7.00 %	3 – 20 лет	от 30.00 %
Кредит на покупку квартиры в новостройке - рубли Райффайзенбанк		RUR	от 12.75 %	1 – 25 лет	от 15.00 %
Новостройка Альтернатива.RU МБРР		RUR	12.90 – 17.50 %	3 – 25 лет	от 20.00 %
Приобретение квартиры на вторичном рынке (первоначальный взнос от 10%) Альфа-Банк		RUR	от 12.95 %	5 – 25 лет	от 10.00 %
Кредит на покупку квартиры, дома с землей на вторичном рынке (фиксированная ставка) - рубли БНП Париба Восток		RUR	от 13.00 %	до 20 лет	от 30.00 %
Кредит "Новые возможности" Абсолют Банк		RUR	13.00 – 18.00 %	до 25 лет	от 10.00 %
Кредит на строящееся жилье от аккредитованных застройщиков ТрансКредитБанк		RUR	13.00 – 16.00 %	1 – 5 лет	от 20.00 %
Ипотечная программа без первоначального взноса - рубли КЕДР		RUR	13.00 %	до 15 лет	от 0 %
Кредит на любые цели под залог имеющегося жилья - рубли Райффайзенбанк		RUR	от 13.00 %	1 – 15 лет	от 0 %
Кредит под залог имеющегося жилья - доллары Газпромбанк		USD	от 13.00 %	до 30 лет	от 0 %
Кредит под залог имеющейся недвижимости - доллары Русь-Банк		USD	от 13.00 %	до 5 лет	от 0 %
Кредит под залог имеющейся недвижимости - евро Русь-Банк		EUR	от 13.00 %	до 5 лет	от 0 %
Программа "ГенАльтернативаПлюс" Генбанк		RUR	13.25 – 14.25 %	1 – 30 лет	от 20.00 %
Кредит "Новоселье" - рубли ОТКРЫТИЕ		RUR	13.25 – 18.25 %	1 – 30 лет	от 20.00 %
Ипотечный кредит - рубли Банк Москвы		RUR	13.30 – 18.05 %	3 – 30 лет	от 20.00 %
Рефинансирование - рубли Банк Москвы		RUR	от 13.30 %	1 – 30 лет	от 0 %
Рефинансирование собственных кредитов банка Банк Москвы		RUR	13.30 – 17.05 %	3 – 30 лет	от 0 %
Программа "Вариант" - доллары ОТКРЫТИЕ		USD	13.50 – 18.00 %	1 – 15 лет	от 0 %
Кредит на любые цели под залог имеющейся недвижимости - евро Уралсиб		EUR	13.50 – 14.50 %	1 – 7 лет	от 0 %
Ипотечный кредит "АК БАРС - КОМФОРТ" АК БАРС		RUR	от 13.50 %	1 – 20 лет	30.00 – 70.00 %
Кредит на любые цели под залог имеющейся недвижимости - доллары Уралсиб		USD	13.50 – 14.50 %	1 – 7 лет	от 0 %
Программа "ГенЗалог" Генбанк		RUR	13.50 – 15.50 %	1 – 30 лет	от 0 %
Нецелевой ипотечный кредит для собственников жилья - рубли ВТБ24		RUR	от 13.55 %	5 – 20 лет	от 0 %
Кредит "Бизнес" - евро ОТКРЫТИЕ		EUR	13.75 – 18.50 %	1 – 15 лет	от 0 %
Кредит на любые цели - рубли МБРР		RUR	13.75 – 19.50 %	до 10 лет	от 0 %
Кредит под залог имеющейся квартиры - рубли Банк Москвы		RUR	13.80 – 15.55 %	3 – 30 лет	от 0 %
Кредит на ремонт недвижимости - рубли. БНП Париба Восток		RUR	от 14.00 %	до 20 лет	от 0 %
Экспресс ипотека Банк Жилищного Финансирования		RUR	14.00 – 17.50 %	1 – 6 лет	от 0 %
Залоговый кредит - евро ПромСервисБанк		EUR	14.00 – 16.00 %	до 5 лет	от 0 %
Нецелевой кредит (фиксированная ставка) - рубли Банк Интеза		RUR	14.00 – 16.00 %	3 – 15 лет	от 0 %
Кредит на любые цели под залог недвижимости - рубли Банк Москвы		RUR	14.30 – 17.65 %	1 – 10 лет	от 0 %
Ипотечный кредит "АК БАРС - ПЕРСПЕКТИВА" АК БАРС		RUR	от 14.50 %	3 – 20 лет	от 0 %
Программа "Под залог квартиры" - рубли Банк Жилищного Финансирования		RUR	14.50 – 15.00 %	1 – 10 лет	от 0 %
Залоговый кредит - доллары ПромСервисБанк		USD	15.00 – 17.00 %	до 5 лет	от 0 %
Нецелевой кредит - рубли Росбанк		RUR	от 15.00 %	до 5 лет	от 0 %
Ипотечный кредит СКБ - банк		RUR	15.00 – 18.00 %	3 – 30 лет	20.00 – 80.00 %
Кредит на любые цели под залог имеющейся недвижимости - рубли Уралсиб		RUR	15.00 – 16.00 %	1 – 7 лет	от 0 %
Кредит "Бизнес" - доллары ОТКРЫТИЕ		USD	15.00 – 19.75 %	1 – 15 лет	от 0 %
Кредит под залог имеющегося жилья - рубли Газпромбанк		RUR	от 15.00 %	до 30 лет	от 0 %
Нецелевой ипотечный кредит (переменная ставка) - рубли ВТБ24		RUR	от CBRF + 6.55 %	5 – 20 лет	от 0 %
Нецелевой кредит (комбинированная ставка) - рубли Банк Интеза		RUR	MOSPRIME + 9.50 %	3 – 15 лет	от 0 %
Кредит "Универсальный" - доллары Банк Жилищного Финансирования		USD	15.25 – 16.25 %	3 – 25 лет	от 30.00 %
Кредит "Универсальный" - рубли Банк Жилищного Финансирования		RUR	15.25 – 16.25 %	3 – 25 лет	от 30.00 %
Программа "ГенЗалог-деньги" Генбанк		RUR	от 15.50 %	1 – 15 лет	от 0 %
Программа "Вариант" - рубли ОТКРЫТИЕ		RUR	15.50 – 20.00 %	1 – 15 лет	от 0 %
Программа "Под залог дома" - доллары Банк Жилищного Финансирования		USD	15.75 – 16.25 %	3 – 15 лет	от 0 %
Кредит под залог недвижимости ТрансКредитБанк		RUR	16.00 – 19.00 %	1 – 5 лет	от 0 %
Кредит под залог имеющейся недвижимости - рубли Русь-Банк		RUR	от 17.00 %	до 5 лет	от 0 %
Программа "Под залог дома" - рубли Банк Жилищного Финансирования		RUR	17.00 %	3 – 15 лет	от 0 %
Кредит на участие в долевом строительстве СКБ - банк		RUR	17.00 – 18.00 %	3 – 30 лет	20.00 – 80.00 %
Кредит "Бизнес" - рубли ОТКРЫТИЕ		RUR	17.75 – 22.50 %	1 – 15 лет	от 0 %
Залоговый кредит - рубли ПромСервисБанк		RUR	19.00 – 21.00 %	до 5 лет	от 0 %

Советы по выбору ипотечной программы

Первый показатель, на который обращает внимание заемщик, при выборе ипотечной программы –это размер ставки по кредиту. Сравнивать напрямую ставки разных ипотечных банков не совсем верно, так как кроме процента по кредиту, заемщику ежегодно придется платить за страхование квартиры и других рисков – это тоже составляет некий процент от кредита. Каждый банк, выдающий ипотечный кредит, работает исключительно со своими страховщиками и тарифы у них разные. Кроме того, по условиям банка возможны другие дополнительные расходы, рассчитываемые как процент от кредита. Таким образом, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать «фактическую процентную ставку», включающую процент по кредиту, процент по страховке и процент по дополнительным расходам. К примеру, уменьшение ставки на 1% по кредиту в 1000000 руб., взятому на 10 лет, может сэкономить заемщику порядка 67000 рублей. Насколько это существенно – решать самому заемщику, но желание сэкономить совершенно естественно.

Иногда заемщику приходится жертвовать низкой процентной ставкой по ипотечному кредиту в пользу увеличения его срока и размера. В этом случае стоит помнить о том, что с растягиванием срока кредитования сумма кредита сначала растет быстрее, чем переплата по нему, но в какой-то момент они меняются местами: еще один-два-три года в сроке кредитования дают несущественное увеличение суммы кредита, а сумма процентов по нему начинает расти как снежный ком. В этом несложно убедиться при помощи ипотечного калькулятора.

Первоначальный взнос является необходимым условием получения ипотечного кредита. Его минимум и максимум определяется ипотечной программой. Если накоплений на первоначальный взнос нет, но есть стабильный и высокий доход, то можно взять неипотечный кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Следует учитывать, что банки могут снизить ставку по кредиту, если первоначальный взнос существенен (40-50% стоимости приобретаемого жилья), и наоборот повысить ставку в случае минимального первоначального взноса.

В какой валюте брать кредит? Лучше в той, в которой заемщик получает основной доход. В этом случае нет расходов на конвертацию при ежемесячных платежах по кредиту, и колебания валютного курса одинаково сказываются и на доходах и на стоимости кредита. Попытка выиграть на разнице курсов валюты доходов и валюты кредита достаточно рискованна, учитывая, что ипотечное кредитование – это долгосрочное мероприятие.

Порядок расчета платежей – это тоже то, что следует выбирать. Аннуитетные (равные) платежи удобны для планирования семейного бюджета и в начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем дифференцированные. Но в итоге заемщик, выбравший аннуитетную схему расчетов, заплатит больше процентов (разница может составить не одну сотню тысяч рублей). Дифференцированные платежи в начале срока кредитования являются тяжелым бременем, но они непрерывно уменьшаются и где-то в середине срока ипотечного кредитования у заемщика появляются свободные денежные средства для новых покупок и новых кредитов.

При получении ипотечного кредита приходится учитывать дополнительные расходы, набор которых отличается по банкам. Заемщику следует определить итоговую сумму дополнительных расходов по каждой ипотечной программе, и только после этого делать выбор.

Существенное преимущество ипотечной программы – это возможность досрочного погашения кредита. Отсутствие ограничений и штрафов за эту операцию дает заемщику надежду сократить переплату за приобретаемое жилье.

Если у заемщика есть проблемы с подтверждением доходов или трудового стажа, а так же с регистрацией в месте, где предполагается приобрести жилье, то все эти нюансы следует учитывать при выборе банка-кредитора и ипотечной программы.

Перед подачей в банк заявки на ипотечный кредит имеет смысл ознакомиться со своей кредитной историей, чтобы избежать неприятных сюрпризов в виде отказа банка в кредите без объяснения причин.

Если нет возможности сделать выбор ипотечной программы самостоятельно, или нет уверенности в правильности этого выбора, то можно подать заявку на кредит и рассмотреть предложения, которые сделают сотрудники ипотечных банков и компаний-брокеров, исходя из Ваших персональных условий.

Рынок ипотеки в России быстро развивается, предлагаются все новые и новые ипотечные программы. Это, с одной стороны, усложняет процедуру выбора, но с другой стороны, делает ипотеку доступнее и выгоднее для потребителя.

Сокращенное название банка	Полное название банка	Количество ипотечных программ
Абсолют Банк	ЗАО Акционерный коммерческий банк “Абсолют Банк”	3
АК БАРС	ОАО Акционерный коммерческий банк “АК БАРС”	6
Альфа-Банк	ОАО "Альфа-Банк"	5
Банк Жилищного Финансирования	ЗАО “Банк Жилищного Финансирования”	19
Банк Интеза	ЗАО «Банк Интеза»	12
БАНК ИТБ	ОАО КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК ИНВЕСТРАСТБАНК	4
Банк Москвы	ОАО Акционерный коммерческий банк “Банк Москвы”	12
БНП Париба Восток	ООО Коммерческий банк "БНП Париба Восток"	12
Восточный	ОАО "Восточный экспресс банк"	7
ВТБ24	ЗАО "ВТБ 24"	18
Газпромбанк	ОАО “Газпромбанк”	13
Генбанк	ООО КБ "Генбанк"	10
Европейский трастовый банк	ЗАО Коммерческий банк "Европейский трастовый банк"	3
ИНТЕРКОММЕРЦ	ООО Коммерческий Банк «ИНТЕРКОММЕРЦ»	4
КЕДР	ЗАО Коммерческий банк "КЕДР"	9
КРЭДО-Финанс	ООО «КРЭДО-Финанс»	1
МБРР	ОАО Акционерный Коммерческий Банк "Московский Банк Реконструкции и Развития"	6
Межрегиональное ипотечное агентство	ООО "Межрегиональное ипотечное агентство"	2
Мособлбанк	АКБ Московский областной банк ОАО	6
ОТКРЫТИЕ	ОАО Банк "ОТКРЫТИЕ"	13
Промсвязьбанк	ОАО "Промсвязьбанк"	6
ПромСервисБанк	ООО "ПромСервисБанк"	3
Райффайзенбанк	ЗАО "Райффайзенбанк"	4
Росбанк	ОАО АКБ "Росбанк"	11
Россельхозбанк	ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк"	1
Русь-Банк	ОАО "Русь-Банк"	3
Сбербанк России	ОАО Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации	14
Связь-Банк	ОАО АКБ "Связь-Банк"	2
СКБ - банк	ОАО "СКБ - банк"	2
ТрансКредитБанк	ОАО “ТрансКредитБанк”	2
Уралсиб	ОАО “БАНК УРАЛСИБ”	6

Доступное жилье: альтернативы ипотеки

На сегодняшний день доступность жилья обеспечивается не только ипотекой. Существуют и другие варианты решения жилищных проблем. Например:

• Жилищный накопительный кооператив (ЖНК);
• Кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ);
• Потребительский кредит.

Жилищный накопительный кооператив (ЖНК)

Жилищный накопительный кооператив – некоммерческая организация, созданная специально для удовлетворения потребности граждан в жилье. Работают ЖНК по принципу кассы взаимопомощи. Для вступления в жилищный кооператив необходимо внести в общую кассу первоначальный взнос, минимальная сумма которого может быть порядка 10000-15000 руб., из документов требуется только паспорт. Далее член кооператива обязан пополнять общую кассу регулярными взносами. При этом он может выбрать для себя наиболее комфортную схему накоплений (сроки и размер вносимых сумм), что действительно делает жилье доступным. Когда накопленная сумма составит 30-50% стоимости жилья, которое предполагается приобрести, и истечет необходимый период накопления (по закону это минимум 2 года), член кооператива получает из общей кассы средства на покупку жилья для себя. Он может прописаться и жить на приобретенной площади, постепенно выплачивая в ЖНК ту сумму, которую занял для ее покупки. За взятые в ЖНК деньги, член кооператива выплачивает членские взносы, которые составляют 3-7% от оставшейся суммы задолженности. Срок погашения задолженности перед ЖНК не может быть больше полуторакратного срока ожидания кредита. То есть, если гражданин за 4 года скопил в ЖНК 50% стоимости своего жилья и приобрел его, то оставшиеся 50%, полученные в ЖНК, гражданин обязан вернуть в течение 6 лет (1,5 * 4 года = 6 лет). После полного расчета с ЖНК, гражданин получает жилье в собственность и перестает быть членом кооператива.

Преимущества ЖНК по сравнению с ипотекой – это низкие проценты по заемным средствам и значительно меньшие дополнительные расходы при получении займа, минимальный первоначальный взнос, отсутствие необходимости подтверждать свои доходы, любая кредитная история. Кроме того, можно зачесть имеющееся жилье или жилищный сертификат в качестве взноса в кооператив. Недостатки ЖНК – это ограничение срока займа (чтобы получить рассрочку на 10 лет необходимо выдержать период накопления в 6,6 года (10лет/1,5), на 15 лет – 10 и т.д. Такое ограничение лишает членов ЖНК главного удовольствия, которое дает ипотека – немедленно получить новое жилье, заплатив только часть его стоимости. И наконец, до полной выплаты финансовой помощи, полученной в ЖНК, член кооператива не является собственником жилья и принимает на себя риски, связанные с неуспешной финансово-хозяйственной деятельностью кооператива.

Кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ)

Кредитный потребительский кооператив граждан – это добровольное объединение граждан, созданное для удовлетворения их потребностей в финансовой взаимопомощи. По принципу своей работы потребительский кооператив очень схож с ЖНК. Отличий не много. Во-первых, кредиты могут выдаваться на любые нужды членов кооператива - покупка недвижимости, автомобиля, оплата образования или лечения, начало предпринимательской деятельности и т.п. Во-вторых, при покупке жилья член кооператива сразу становится его собственником и закладывает жилье кооперативу до полного расчета по кредиту. В-третьих, гражданин может получать некоторый процент на средства, которые он предоставил в общую кассу потребительского кооператива. Условия получения кредита на жилье в каждом потребительском кооперативе выдвигаются свои - это и определяет на сколько "доступное жилье" действительно доступно.

Потребительский кредит

Потребительский кредит вполне приемлем как вариант решения жилищных проблем в случае, когда требуемая сумма невелика или когда залог жилья невозможен. Предоставляется такой кредит банками и другими кредитными организациями. Ставки по потребительским кредитам выше и сроки меньше (до 5 лет), чем по ипотечным. Но зато при получении потребительского кредита существенно ниже дополнительные расходы и проще процедура получения.

Перекредитование при ипотеке

Перекредитование – это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее. В условиях снижения ипотечных ставок, заемщик может успешно пользоваться этим инструментом для уменьшения переплаты за жилье, приобретаемое по ипотеке.

В странах, где ипотека имеет более долгую историю, чем в России, перекредитование широко практикуется. И эта операция становится выгодной уже при разнице процентных ставок старого и нового кредита в десятые доли процента. В нашей стране перекредитование становится эффективным при разнице кредитных ставок в 2-3%, так как получение нового ипотечного кредита сопряжено со значительными дополнительными расходами.

Можно избежать существенной части расходов, если осуществлять перекредитование в том же банке, который выдал первоначальный ипотечный кредит. Но банки очень неохотно идут на снижение процентных ставок по заключенным ранее договорам ипотеки, так как это уменьшает их доход от операции ипотечного кредитования. Можно попробовать получить в другом банке решение о выдаче ипотечного кредита по более низкой ставке и предъявить его своему банку-кредитору в качестве аргумента для изменения условий кредитования.

В случае смены кредитора в процессе перекредитования, заемщики сталкиваются с целым рядом проблем. Во-первых, могут возникнуть дополнительные расходы в виде банковских сборов (за рассмотрение кредитной заявки, за выдачу кредита и пр.). Во-вторых, придется повторно пройти процедуру оценки ипотечного жилья и его страхования, так как каждый ипотечный банк работает со своими партнерами-оценщиками и страховщиками. В-третьих, следует учитывать, что требования к ипотечному жилью у разных банков различны, и то жилье, которое было одобрено и прокредитовано одним банком, может быть отклонено другим. И в-четвертых, надо помнить, что кредитная история заемщика должна быть безупречной.

Не зависимо от того, измениться ли при перекредитовании банк-кредитор или нет, заемщику придется нести расходы, связанные с перерегистрацией ипотеки и нотариальным удостоверением сделки.

В главе 7 Закона «Об ипотеке» сказано: «имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства … тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека)». То есть, согласно законодательству, заемщик ипотечного кредита имеет право на повторный залог ипотечного жилья, что отвечает целям перекредитования. Но на практике заемщики часто вынуждены действовать по схеме: сначала погасить кредит у первоначального кредитора – затем снять залоговое обременение с жилья – и только потом получить новый ипотечный кредит и заложить жилье новому кредитору. В случае если сумма кредита составляет большую часть стоимости жилья, это оправдано. Но когда сумма кредита не превышает 50% стоимости ипотечного жилья, применение такой затратной для заемщика схемы объясняется только отсутствием отлаженных механизмов перекредитования.

Программу перекредитования для определенного региона можно подобрать в разделе "Ипотечные программы".

Если ни одна программа перекредитования банка не подошла, то для погашения первоначального ипотечного кредита придется брать краткосрочные беззалоговые кредиты и потом досрочно погашать их за счет нового ипотечного кредита. Ставки по потребительским кредитам на 5-10% выше чем по ипотечным и эта разница является ощутимым дополнительным расходом при перекредитовании. Этого можно избежать, если у заемщика есть в собственности еще какая-либо недвижимость, которую можно заложить для получения нового ипотечного кредита.

И еще один вариант перекредитования – это воспользоваться услугами ипотечного брокера. В этом случае новый ипотечный кредит может быть получен до погашения старого. А ипотечный брокер выступает гарантом перед банком, выдающим новый ипотечный кредит, на период перерегистрации ипотеки жилья. Стоимость услуг ипотечного брокера составляет от 10000 до 60000 рублей. Эта сумма быстро окупиться, если экономия на ежемесячных платежах по ипотечному кредиту составит 4000-6000 рублей.

Простые и удобные механизмы ипотечного перекредитования только начинают складываться в России. Но в скором времени перекредитование станет нормальной практикой, к услугам заемщика будет множество вариантов перекредитования и он не однажды ими воспользуется за долгий период ипотечного кредитования.

Что делать с ипотекой во время кризиса

тем, кто уже взял ипотеку

Во время кризиса многие заемщики столкнулись с проблемой уменьшения доходов или полной их потерей в связи с сокращением на работе. Серьезно пострадали заемщики, которые брали кредит в иностранной валюте или кредит с плавающей ставкой. Когда платежи по ипотеке становятся непосильными, что можно предпринять?

Переговоры с банками

В первую очередь надо обратиться в банк-кредитор. В крупных банках есть программы перехода с валютной ипотеки на рублевую, с плавающей ставки на фиксированную.

В индивидуальном порядке банки готовы предоставить отсрочку по платежам или провести реструктуризацию ипотечного кредита каким-то другим образом. Для хорошего клиента, попавшего в сложную финансовую ситуацию, банк может определить новую сумму, которую заемщик мог бы платить с учетом текущего годового дохода, и соответственно, продлить срок кредита или предоставить отсрочку по погашению основного долга, получая какое-то время только проценты по кредиту. Важно не доводить дело до просрочек по платежам, так как в этом случае вероятность взаимовыгодного урегулирования вопроса снижается. Кризис вынудил банки применять довольно жесткую схему действий в случае, если заемщик перестает платить по кредиту: дело оперативно передается в суд с требованием об изъятии и продаже залога.

Еще один вариант решения проблемы - это рефинансирование ипотеки в другом банке на более приемлемых условиях. К сожалению, на рынке осталось немного программ по перекредитованию ипотеки, и условия у них довольно жесткие. Но для кого-то они могут оказаться «спасательным кругом». Подобрать программу перекредитования можно в разделе нашего сайта «Выбор программы».

Обращение за помощью к государству

Государство предпринимает реальные шаги для помощи ипотечным заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию. Воплощает эти шаги в жизнь Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое представлено практически во всех регионах нашей страны своими региональными операторами и сервисными агентами. Дополнительно создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), которое так же занимается оказанием помощи заемщикам в период кризиса.

Помощью АИЖК или АРИЖК можно воспользоваться, если выполнены следующие условия:

• Заемщик должен быть гражданином Российской Федерации;
• Для заемщика и членов его семьи жилье, приобретенное на средства ипотечного кредита, должно быть единственным.
• Доход заемщика и его семьи за вычетом ежемесячного платежа по ипотечному кредиту составляет величину меньше суммы трех прожиточных минимумов на каждого члена семьи заемщика.
• У заемщика (созаемщиков) отсутствуют сбережения и недвижимое имущество, достаточные для исполнения обязательств по ипотечному кредиту в течение 12 месяцев.
• До момента снижения дохода заемщик не допускал просрочки платежей по кредиту сроком более 90 календарных дней.

Кроме требований к самому заемщику и его доходу, АИЖК выдвигает ряд требований к ипотечному жилью:

• Общая площадь жилого помещения составляет:
  для одиноко проживающих – не более 50 кв. метров в городе и не более 70 кв. метров в сельской местности;
  для двух человек – не более 35 кв. метров на человека в городе и не более 60 кв. метров на человека в сельской местности;
  для трех человек и более – не более 30 кв. метров на человека в городе и не более 50 кв. метров на человека в сельской местности.
• Стоимость одного квадратного метра жилья (по оценке независимого оценщика) не должна превышать более чем на 60% средней рыночной стоимости, определенной Росстатом для каждого субъекта РФ.

И наконец, есть требования к ипотечному договору, который может быть реструктурирован АИЖК:

• Ипотечный кредит был оформлен до 1 июля 2009 года;
• Целью предоставления ипотечного кредита являлось приобретение (строительство) жилья, капитальный ремонт жилья или погашение ранее взятого ипотечного кредита.

Реструктуризация ипотечного кредита с участием АИЖК предполагает изменение графика ежемесячных платежей для заемщика, которое позволит ему осуществлять обслуживание ипотечного кредита, исходя из текущей платежеспособности. То есть в течение периода помощи (максимум 12 месяцев) заемщик будет вносить в счет погашения кредита посильные для себя платежи. По окончании периода помощи возможны два варианта расчетов с кредитором: либо увеличение срока кредитования, либо увеличение размера ежемесячных платежей.

Реструктуризация ипотечного кредита может так же предусматривать изменение валюты, процентной ставки по ипотечному кредиту и освобождение от уплаты штрафных санкций, наложенных после снижения совокупного дохода заемщика и его семьи.

В то же время реструктуризация ни в коем случае не может предусматривать прощение долга заемщика, освобождение заемщика от обязательств по страхованию ипотечного жилья, полное освобождение заемщика от внесения ежемесячных платежей.

Для реструктуризации ипотечного кредита по программе АИЖК заемщик должен подать заявление установленного образца в банк-кредитор, сотрудничающий с Агентством, или непосредственно в АИЖК. Заемщика уведомляют в письменной форме о результатах рассмотрения его заявления. В случае отказа в реструктуризации, заемщик в праве устранить причины отказа и подать заявление повторно.

Важно знать, что заемщик может воспользоваться процедурой реструктуризации только однажды. Так же и в отношении ипотечного жилья: по каждому объекту возможно проведение реструктуризации кредита только один раз. Только для отдельных категорий граждан предусмотрена возможность повторной реструктуризации: для семей с несовершеннолетними детьми, для молодых семей (хотя бы один из супругов моложе 35 лет), для жителей монопрофильных городов.

Использование материнского капитала

Для семей, в которых в 2007 году или позже родился второй (или третий и последующий) ребенок, существует еще одна возможность снизить ипотечное бремя – использовать на эти цели материнский капитал.

Использовать средства материнского капитала для платежей по ипотечному кредиту может как сама мать ребенка так и ее супруг. Возможно, от родителей потребуется гарантийное письмо с обязательством наделить ребенка долей собственности в жилье, на оплату которого тратится материнский капитал, после выплаты ипотечного кредита и снятия с жилья залогового обременения.

тем, кто не успел взять ипотеку

Разразившийся в сентябре 2008 года финансовый кризис в первую очередь ударил по ипотеке. Многие банки свернули свои ипотечные программы. Банки, которые продолжают работать с ипотекой, существенно пересмотрели условия программ: были увеличены ставки и размеры первоначального взноса, ужесточены требования к заемщику, кредитуются только объекты вторичного рынка недвижимости и т.д.

Получить ипотечный кредит теперь стало довольно сложной задачей. Если есть накопления на первоначальный взнос, уверенность в долгосрочной стабильности доходов и размер доходов достаточен для современной российской ипотеки, то можно подобрать программу кредитования в нашем разделе «Выбор программы» или попробовать подать заявку на кредит и рассмотреть предложения, которые сделают ипотечные банки и брокеры.

В противном случае, остается ждать. Обнадеживающим является тот факт, что государство намерено поддержать ипотечные банки. Планируется создать внутренний рынок рефинансирования ипотечных займов, что позволит банкам разрешить кризис ликвидности, и возможно, приведет к возрождению ипотеки как инструмента решения жилищных проблем граждан.